朱永军诉杭州云恒置业有限公司商品房预售合同纠纷案——得房率 “缩水”超过合理范围的认定和处理
裁判要旨
一、得房率的合理误差范围，应综合考虑对买受人的保护和对现实交易的影响予以确定。
二、开发商交付的房屋得房率 “缩水”超过合理范围，应承担违约责任，违约赔偿数额以减少的套内建筑面积的价值为基础，结合买受人因共有分摊建筑面积增加所受利益等因素损益相抵、酌情确定。
案例索引
一审：浙江省杭州市余杭区人民法院 (2014）杭余民初字第86号 (2014 年3月31日）；
二审：浙江省杭州市中级人民法院 (2014）浙杭民终字第1313号 (2014 年8月14日）。
案情
原告 (上诉人）：朱永军。
被告 (被上诉人）：杭州云恒置业有限公司 (以下简称云恒公司）。
2012年11月18日，朱永军、云恒公司签订 《商品房买卖合同》及 《补充合同》各一份，《商品房买卖合同》约定朱永军向云恒公司购买位于杭州市余杭区五常街道某公寓商品房一套，建筑面积为90.81平方米，其中套内建筑面积78.38平方米，应分摊共有建筑面积为12.43平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10722.31元。双方明确，按照建筑面积作为计价方式，面积误差比绝对值在3%以内 (含3%）的，据实计算房价款。《补充协议》第五条约定：“1.该商品房的合同约定面积系按现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，在该商品房交付前，如因政府的相关房产测量规范、文件导致合同约定面积与产权面积产生差异的，不视为出卖人违约，也不适用本条款之面积差异处理方式，而按产权面积据实结算房屋价款。2.按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或共有分摊建筑面积单项差异的处理……5.该商品房电梯前室至入户门之间的空间，因具备独占使用特点，故根据测量规范确定为该商品房套内建筑面积，买受人对此无异议”。《补充协议》第二十五条约定：“出卖人的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料为买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为合同组成部分。双方同意，以上宣传资料如与合同约定有冲突的，以合同约定为准。”该商品房竣工后，经房产测绘公司测绘，由于将商品房电梯前室至入户门之间的空间调整计入分摊共有面积，故实际测得建筑面积为91.51平方米，套内建筑面积为69.72平方米，分摊面积为21.79平方米。2013年9月26日，朱永军与云恒公司办理房屋交接手续，并签署 《商品房交接书》，双方对房屋实测建筑面积91.51平方米及房屋总价款981199元朱永军支付完毕予以确认。
另查，云恒公司在商品房开发过程中，在相关媒体宣传推广时曾有得房率80%以上的表述。2014年1月13日，朱永军向法院起诉，请求判令云恒公司归还购房款92855元。审理中，朱永军变更诉讼请求，要求云恒公司赔偿购房损失115050.3元。
审判
浙江省杭州市余杭区人民法院经审理认为：朱永军与云恒公司签订的《商品房买卖合同》及 《补充协议》合法有效。本案双方当事人在商品房买卖合同中已约定当合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，并选择建筑面积单价作为计价方式。朱永军与云恒公司在办理房屋交接时签署的 《商品房交接书》所确认的事实符合双方约定和法律规定。双方在合同中并未明确约定得房率的数值范围及相关违约责任，虽然云恒公司在相关媒体中存在得房率达80%～85%的宣传，但依据 《补充协议》的约定，该宣传属于要约邀请，不作为合同组成部分，对双方不具有约束力。因此，朱永军以云恒公司实际交付房屋得房率低于合同约定为由主张云恒公司构成违约，无合同依据和法律依据，不予支持。法院判决驳回朱永军的诉讼请求。
朱永军不服一审判决，提起上诉。杭州市中级人民法院经审理认为：虽然双方在合同中没有对得房率直接作出约定，但从合同条款中的相关数据完全可以计算出所购房屋的套内建筑面积与建筑面积之间的比率，也就是所谓得房率。本案中，云恒公司最终实际交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定的标准，双方也是根据建筑面积的数字进行了房屋价款结算，但该房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例与合同所体现的比例确实存在较大的差异，即得房率明显降低。在商品房买卖合同的履行中，虽然实际交付的房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定的差异，但应当是在合理的范围内，而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积的变化同样也应具有合理性。由于云恒公司向朱永军所交付的房屋的套内建筑面积与该房屋按合同约定的套内建筑面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理范围，云恒公司应当赔偿相应的损失。对于损失的计算标准，考虑本案合同的性质、实际履行情况以及云恒公司的过错程度等因素，以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定的单价，酌情确定云恒公司赔偿朱永军损失29787元。
评析
所谓得房率，指房屋套内建筑面积与建筑面积的比值，是房产交易中买受人特别是中小户型买受人较为看重的一个指标，通常也是以中小户型为主的楼盘进行营销宣传的卖点。实务中，因得房率 “缩水”产生的纠纷处理难度大，见解聚讼盈庭，实有探讨的必要。