得房率 “缩水”的合理误差范围

如何确定得房率降低的合理误差范围是此类案件处理的难点之一。我们认为，对合理误差范围的确定须遵循下述两条原则：一是对买受人的保护。买受人购买房屋，选择得房率较高的因素，主要目的是为了居住使用，而居住使用的主要载体体现为套内建筑面积，而共有分摊建筑面积的作用仅系辅助套内建筑面积的利用。虽然双方选择建筑面积作为计价面积，但得房率，亦即套内建筑面积，也是买受人所要考虑的因素。如果将得房率误差的标准界定得过宽，无疑会损害买受人的合法利益，影响其获得合同利益。二是对现实交易的影响。在现有技术条件下，房屋建造面积与设计面积客观上必然存在一定的误差。如果动辄认为开发商交付的房屋不符合约定，势必将引发大量此类纠纷，破坏交易环境，甚至诱使当事人滥用权利谋取私利。根据《解释》第十四条[15]的规定精神，建筑面积在3%范围内增减，应属合理范围，套内建筑面积同样亦可在该范围内增减。

虽然理论上，随着建筑面积的增减套内建筑面积应当相应的增减，但实际上不同比例的增减会造成作为两者比值的得房率发生变化。结合上述两条原则，可以通过解释当事人意思来确定合理误差的范围。双方当事人选择以建筑面积计价时，对现有技术条件下，建筑面积与套内建筑面积会存在不成比例增减的情况是可以预见的，也是应当容忍的。因此，建筑面积和套内建筑面积在 《解释》第十四条规定的3%范围内同向不成比例变化导致得房率降低的极值，可作为认定合理误差范围的标准。具体而言，得房率降低最大的误差范围是：作为计价面积的建筑面积增加3%，而套内建筑面积不发生变化 (或者作为计价面积的建筑面积不发生变化，而套内建筑面积减少3%，两者数值相同)。[16]由此计算的得房率是合理误差范围内的最低得房率，实际交付房屋的得房率高于该数值的，应认为在合理误差范围内；实际交付房屋的得房率低于该数值的，应认为超过了合理误差范围。为了便于观察，现将上述过程通过公式表述如下：

假定约定套内建筑面积为M1，约定建筑面积为M2，则合理误差范围内的最低 “得房率”R为：

其中，M1/M2为约定的得房率，设为R1，上述公式可简化为：

假定实际交付房屋的套内建筑面积为M3，建筑面积为M4，则实际交付房屋的 “得房率”R′为：R′=M3÷M4

当R′﹤R时，即可认定超出了合理误差范围；当R′≥R时，则认为未超过合理误差范围。

本案中，双方合同约定的建筑面积为90.81平方米，套内建筑面积为78.38平方米，因此约定的得房率为86.31%。按照上述误差合理范围的确定方式，合理误差范围内最低得房率为83.80%(86.31% ÷1.03)，现开发商实际交付的房屋得房率仅为76.19%，超过了合理误差范围，且低于开发商广告宣传中所允诺80%的最低限度，因而构成违约。