开发商赔偿损失数额的确定

得房率降低对买受人造成的影响主要是套内建筑面积的减少，故在确定开发商赔偿损失的范围时，应以套内建筑面积减少作为基数，同时，根据个案中增加的共有分摊建筑面积的功能和作用损益相抵、酌情调整，最终确定开发商应承担的赔偿损失的数额。

首先确定减少的套内建筑面积的价值。房屋的套内建筑面积和共有分摊面积共同构成了建筑面积。因此，在选择以建筑面积作为计价面积时，建筑面积的价格中包含了套内建筑面积和共有分摊建筑面积的价值。而本案中，对于套内建筑面积和共有分摊建筑面积，合同中均未约定，亦即存在两个变量，因此套内建筑面积的单价事实上是无法确定的。[17]

双方仅约定了建筑面积的单价，在此情况下参照双方约定的建筑面积的单价确定套内建筑面积减少的价值，较能妥帖顾及双方利益，即合同约定应得的房屋套内建筑面积与实际交付房屋套内建筑面积的差值，乘以合同约定的建筑面积的单价，作为确定损失赔偿范围的基数。[18]假定约定得房率为R1，约定的建筑面积单价为P，可得出开发商应赔偿损失的基数，即

基数=(M4×R1-M3)×P(https://www.daowen.com)

其次要考虑增加的共有分摊建筑面积对房屋使用的影响。套内建筑面积的减少，必然导致共有分摊建筑面积的增加。共有分摊建筑面积虽然无法计算出具体价格，但共有分摊建筑面积的增加可能会一定程度上使套内建筑面积的使用更为舒适，买受人对此受有利益，应适用损益相抵原则予以抵扣。因此，可根据楼盘的性质 (高、中、低档)以及增加的建筑面积的功能等因素 (如增加的公摊为电梯间或大堂、楼道等)在个案中自由裁量，在前述基数上酌情损益相抵。

根据上述公式，本案中赔偿的基数为 (91.51平方米×86.31%-69.72平方米)　　×10722.31元/平方米=99288.59元。同时，增加的共有分摊建筑面积 (即电梯前室至入户门之间的部分)使买受人获得利益；案涉房屋得房率减少的原因为预测绘与实际测绘时对电梯前室至入户门之间的空间计入方式不同所致，买受人实际受领的房屋与约定的房屋在使用功能上没有太大影响，且案涉房屋为中小户型，套内建筑面积的变化对得房率的影响较大。综上，法院根据损益相抵原则，按照上述基数的30%酌情确定赔偿数额29787元是恰当的。

编写人　浙江省杭州市中级人民法院　睢晓鹏