本案的争点与难点

商品房买卖 (预售)合同中，标称商品房面积的有三个标准，即建筑面积、套内建筑面积和共有分摊建筑面积，其中套内建筑面积系买受人独占使用的面积，而共有分摊建筑面积为辅助套内建筑面积实现买受人对房屋使用的面积，两者共同构成了建筑面积。得房率这个概念在市场上的含义是，在建筑面积确定时买受人能够获得的套内建筑面积。因此，得房率仅在双方当事人约定以建筑面积作为计价面积时有其意义，而在双方选择以套内建筑面积作为计价依据时，不存在适用的空间。对于得房率应否纳入法院审查的范围，实务中见解不一。有观点认为得房率不是法律概念，双方当事人选择建筑面积作为计价面积，得房率没有实质的意义，以得房率存在误差为由请求损害赔偿的，不应支持。我们不同意这个观点，笔者认为，得房率 “缩水”可以作为买受人请求损害赔偿的事实依据：

首先，得房率是影响缔约的因素之一。根据合同自由原则，当事人在法律没有禁止性规定的情况下，可以对合同的内容自由约定。得房率对买受人尤其是中小户型房屋买受人而言，是其判断一个楼盘性价比高低的因素之一；对开发商而言，宣传高得房率可以作为其营销的手段，促进房屋的销售。因此，如果双方约定了得房率，或根据案件具体事实可以认定得房率足以影响双方的缔约基础时，双方当事人即均应受其约束。(https://www.daowen.com)

其次，得房率的法律含义可以明确界定。《中华人民共和国合同法》第一百五十三条规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”该条与德国法一样采取了主观瑕疵学说，亦即标的物风险转移时应具备约定的性状；在没有约定时，具备物适于合同预定的使用或者适于通常的使用，并具备同种类物一般应具备的，买受人从物的种类上可以期待的性状。[12]否则可认为质量不符合约定，应承担违约责任。[13]本案中，开发商于其宣传资料中宣称案涉楼盘得房率在80%以上，根据 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称 《解释》)第三条[14]的规定，可认为系对案涉楼盘得房率最低限度的允诺，该允诺具体明确，且对买受人缔结合同产生了重大影响，应构成合同的内容；同时，双方实际签订的商品房买卖合同中，对建筑面积和套内建筑面积均作出了约定，根据该约定可以计算出具体的得房率，而该得房率高于广告宣传允诺的内容，应认为双方在签订合同时对得房率的内容进行了变更。因此，如果开发商交付的房屋的得房率低于约定标准，且超过了合理误差范围，应构成违约。