实际的房屋情况与开发商的广告宣传相差甚远，可以要求开发商承担违约责任吗？

以案释法

曹某在某大街一户外广告牌上看到某楼盘新品正在火热销售。曹某正有买房的打算，看着广告上宣传的房子非常不错，便决定从这里买一套。3月底，曹某与该开发商签订了购房合同。不料，等到交房的时候，曹某才发现实际房子的情况根本没有广告上宣传的那么好，而且相差甚远。曹某非常气愤，于是向法院提起了诉讼，要求开发商承担违约责任。那么，实际的房屋情况与开发商的广告宣传相差甚远，可以要求开发商承担违约责任吗？

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《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”可见，当商品房的销售广告和宣传资料未涉及商品房的实际房屋及设施时，其应当作为要约邀请，出卖人未按宣传内容兑现承诺的，由于其对合同订立与内容不产生实质性影响，因此，不属于违反合同内容，也就不存在违约与否的问题。但是，当该广告和宣传资料对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，出卖人实际交付的房屋与广告宣传出入较大的，属于欺骗消费者，视为未履行合同义务，应承担违约责任。因此，本案中，曹某是按照开发商宣传的广告购买的该房屋，但实际得到的房屋却与广告商所宣传的相差甚远，说明开发商未按照宣传内容兑现承诺，而广告上的宣传内容又影响了曹某决定是否购买，因此其也应视为合同内容。而这样一来，开发商就属于未按照合同内容履行义务，应承担违约责任。