房屋设立抵押权后，能否转让？
案例场景
2021年6月，魏某因办理房屋抵押按揭贷款向银行借款，同时将自己名下的房屋抵押给银行。双方签订了借款协议和抵押协议，协议中约定魏某未经银行允许不得私自转让抵押房屋。双方办理了抵押登记手续，但是未将限制转让抵押财产的约定进行登记。魏某的妻子吴某与魏某关系并不好，对上述协议的有关约定也不知情。
2021年8月，魏某与吴某因家庭矛盾协议离婚，双方在离婚协议中对夫妻财产进行了分割，其中魏某名下房屋归吴某所有，过户之后的房屋贷款由吴某偿还。当月，魏某与吴某办理房屋过户登记，房屋过户至吴某名下，但双方均未通知抵押权人即银行，更未取得银行的同意。
吴某取得房屋的所有权后，并未按时偿还贷款。拖欠贷款的行为引起了银行的注意，银行发现抵押财产已经过户给吴某，遂起诉至法院要求确认魏某与吴某协议转让财产的行为无效，并请求确认该转让不发生物权变动效力。
依法分析
对于抵押财产是否能够转让的认定经历了以下阶段：《担保法》阶段需履行事先告知义务→《物权法》阶段需经抵押权人同意→《民法总则》阶段需经债权人同意→《民法典》阶段以可转让为原则不可转让为例外。魏某、吴某与银行的纠纷处于《民法典》阶段。
魏某与银行虽在协议上约定了转让抵押财产需经银行同意，但由于未将约定登记，吴某对该约定也不知情，因此银行要求确认转让行为无效及转让不发生物权效力的诉求不能得到法院支持。银行只能要求魏某承担相应的违约责任，并对涉案房屋行使抵押权。
相关规定
《中华人民共和国民法典》
第四百零六条 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》
第四十三条 当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。
当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。
专家解析
为了促进财产的有效流转和利用，《民法典》对于抵押财产采取了以可转让为原则的态度。这对抵押权人提出了更高的要求。
2021年4月，自然资源部为了衔接《民法典》对于不动产抵押权的规定，发布了《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》。该通知规定不动产登记簿新增“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”一栏，用于记载转让抵押不动产的约定情况。有约定的填写“是”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；没有约定的填写“否”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。
为了防范类似本案的风险，建议抵押权人在办理抵押登记时，将存在禁止或限制转让抵押不动产的约定同时进行登记。