筹划点评
对于上述案例而言，CC房屋开发有限公司选择合作对象是十分重要的。但在实践过程中，操作环节的协议签署也十分关键。从企业所得税的角度讲，对于资产出售人而言，在售后回租（包括售后回购）业务的税务处理中，其处理方式与销售的处理有关，销售正常与否决定了财务处理方式，并且比照国税函[2008]875号文件的规定处理，它是销售方式的有力证据，于是就突显了协议的重要性。
《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）规定：“采用售后回购方式销售的商品，按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。”
也就是说，在一般情况下，售后回租和售后回购业务中的销售按正常销售处理，回租或者回购时按租回或者采购处理。但是，“有证据表明”不符合销售收入确认条件的，不能确认为收入。
在这里，“有证据表明”中的证据，可以通过签订协议合同来实现。当然，在具体操作过程中还需要根据权责发生制原则和实质重于形式的原则确认。
比如，甲企业为增值税一般纳税人，适用的增值税税率为17%。2011年5月1日，甲企业与乙公司签订协议，向乙公司销售一批珠宝首饰，增值税专用发票上注明销售价格为10000元，增值税额为1700元。协议规定，甲企业应在9月30日将所售商品购回，回购价为11000元（不含增值税额）。商品已发出，货款已收到。
根据该销售合同性质分析，我们可以判断这是属于抵押借款行为。
假定该批商品的实际成本为8000元，除增值税外不考虑其他相关税费。因为该企业对已售出商品保留着与所有权相关的继续控制权——5个月以后按规定的价格购回，所以，根据实质重于形式的原则分析，已“有确凿证据”表明该售后回购交易不满足销售商品收入确认条件。
在这样的情况下，甲企业的会计处理如下：
售出商品时，将取得的银行存款11700元确认为负债，不得将发出的商品成本结转为销售成本。
（1）确认负债增加：借记银行存款11700元，贷记其他应付款10000元，贷记应缴税费——应缴增值税（销项税额）1700元。
（2）反映在库商品减少：借记发出商品8000元，贷记库存商品8000元。由于回购价大于原售价，所以，应在销售与回购期间内按期计提利息费用，计提的利息费用直接计入当期财务费用。5～9月，每月应计提的利息费用为200（1000/5）元。
（3）分摊各月利息：借记财务费用200元，贷记其他应付款200元。
（4）到期购回：9月30日甲企业购回5月1日销售的商品，增值税专用发票上注明的商品价款11000元，增值税额1870元。应作如下账务处理：借记财务费用200元，借记其他应付款10800元（200×4+10000），借记应缴税费——应缴增值税（进项税额）1870元，贷记银行存款12870元。
如果有确凿证明该售后回购交易满足销售商品收入确认条件，比如双方没有签订任何合同。
甲企业发出商品时，确认销售收入10000元，结转销售成本8000元。由于回购价大于原售价，9月30日，甲企业购回5月1日销售的商品，增值税专用发票上注明的商品价款11000元，增值税额1870元，需要按照采购商品进行税务处理。
因此，从企业所得税的角度讲，甲企业在发生销售时，应当确认赢利2000元。有关税收成本如下：
所得税500（2000×25%）元；增值税的销项税额1700（10000×17%）元；回购时，存货成本增加3000（11000-8000）元；增值税（进项）1870元。
如果将两种操作方法作一个比较，可以发现：增值税没影响，但第二种方法使所得税增加500元。这是因为在第二种方法下，回购价与售价的差额增加了存货成本，需要等以后销售时才能作为成本抵减应纳税所得。而第一种方法使企业提前确认了费用，不会导致存货因售后回购而使成本增加。同时，又可以抵减应税收入。
由此可见，在未签署售后回购协议的方法下，使甲方企业资产虚增，利润虚增，现金流失。