1　引言

改革开放以来，我国的城镇化快速推进，社会经济发展取得了前所未有的成就，也面临很多重大挑战。一方面，随着我国经济的不断发展与城镇化水平的不断提升，大量原有城区已难以满足新时期城市发展与居民生产生活的需求；另一方面，我国特大型城市目前均面临建设用地紧张的问题，步入了存量用地时代。以城市扩张为代表的增量发展方式难以解决目前城市发展面临的矛盾。2015年12月召开的中央城市工作会议指出，我国城市发展要坚持“集约发展，框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量”发展原则。城市更新是我国城市可持续发展的现实路径，也是我国城市发展的未来方向。近年来，全国范围都开始重视城市更新的工作，很多城市都编制了城市更新规划和城市更新项目的实施计划，然而顺利实施的效率却很低。就我国较早开始城市更新的广州市和深圳市来看，成功实施的更新项目数量占立项数量的比例甚至没有达到30%。城市更新项目涉及政府、居民、开发商等多方利益主体，比新建项目的实施更具复杂性。研究影响城市更新项目顺利实施的因素具有较高的学术价值和较大的现实意义。

深圳作为我国发展最快的城市之一，较早面临土地资源约束的问题，因此率先将城市更新作为推动城市发展的重要手段。截至2016年，城市更新已列入计划项目达541项，拆除用地面积约44．66平方千米，已批城市更新规划项目308项，累计已完成投资额约550亿元，占全市房地产开发投资额的41%。深圳城市更新虽然已经取得了积极的成效，但在推行过程中大部分项目也存在着“拆不动、赔不起、玩不转”等问题，难以顺利推进。本文通过选取梳理深圳城市更新项目数据，实证分析影响城市更新项目实施的关键因素，为我国其他城市更新项目的顺利推行提供借鉴。