3．2 旧厂房维度
佛山地处亚太经济发展活跃的东亚及东南亚交汇处，明清时即是商贾云集、工商业发达的岭南重镇。历经30年的改革开放，佛山更发展成为一个以工业为主导、三大产业协调发展的制造业名城。民营经济是佛山经济的重要力量，是佛山有别于其他城市的主要特征和优势所在。民营经济对佛山经济发展的贡献功不可没，然而30年的改革开放也形成了佛山“村村点火、户户冒烟”的工业发展特点，市—镇—村级工业园一齐发展，各级工业园遍地开花，不仅用地粗放、产出低效，且造成了较差的城市形象。因此，对各类低效发展的工业园的整治与改造是旧厂房维度更新的主要内容。
然而，对工业园的改造也不能采取一刀切的改造模式，佛山众多工业园存在权属复杂的情况，对现状情况的熟悉、产权人改造意愿的掌握、改造方向的判断等都对改造有极大影响。下面以龙升工业园改造为例进行探讨。
（1）基本情况。
龙升工业园位于佛山市顺德区勒流街道，是佛山众多镇级工业园之一。其位于勒流中心城区，紧邻勒流政府，西、南、北侧均被生活设施包围（见图9）。
图9 龙升工业园区位
20世纪90年代初，为顺应工业园区的建设热潮，勒流划定325国道、龙升路、银城路和建设路围合区域为勒流第一个由镇街统筹建设的工业区，即龙升工业区，分3个时期进行出让建设，并于2000年初基本建成。依托良好的区位与交通条件，龙升工业区迅速发展并形成了以五金加工、电器配件、塑料为主的产业类型特征，是勒流众多大型企业的发源地。工业区以加工为主，企业形式以作坊式为主，无规模以上企业，处于产业链的最低端，产品附加值低，为政府提供的税收十分有限。园区的总体风貌较差，与其地处门户、中心区的地位不匹配，与周边环境格格不入，有更新改造的需求。
（2）复杂的权属、开放的现状格局。
龙升工业区位于城市旧区内，地块小、路网密度高、权属情况复杂。规划区内共有权属地块415宗，377块用地已确权，其中国有划拨用地1宗，国有储备用地4宗，集体用地8宗，待确权用地38宗。国有出让用地364宗，占净地块用地面积的88%，政府和村集体掌握的用地十分有限。而根据已掌握的资料显示，区内大部分工业用地于1995～2004年办理土地证，据此推断区内工业用地还有25～30年使用期限。
工业区权属地块面积均较小。确权的用地中面积在300平方米及以下地块占地块总数的22%，面积在300～666平方米的地块占地块总数的43%，面积在666～1 333平方米的地块占地块总数的19%。三类共计占总数的84%，地块面积普遍偏小。
由于龙升工业区与中心城区融合度较高、权属地块较小，因此龙升工业区内工业厂房除少量作为纯工业厂房外，绝大多数为混合功能形态，功能组合形式根据其区位不同大体分为以下两种。一种是沿主要道路的厂房建筑，由于沿路商业带氛围浓厚，业主通常划出沿街部分用作商业用途，出租或销售自产五金、塑料和石材，因此多数存在前店后仓／厂的空间形态。另一种是在规划区内部，由于需要解决员工住宿问题，多数存在下仓／厂上住的空间形态。综合的建筑功能、规整的路网结构及较小的地块规模构成了现状工业街区的形态（见图10）。
图10 现状形态格局示意图
龙升工业区的交通、配套充分融入旧城区，周边公共服务设施可充分满足使用需求；路网密集，内部大部分支路行驶顺畅，交通服务水平较高。
该片区现状已呈现出“活力街区”的属性特征：尺度小、功能复合且具有开放性。片区对外与周边区域有充分可达性，对内各类交易行为多样化，是城市发展的亮点，也是更新改造应极力维持的优势特征。
（3）改造意愿调查。
通过与片区业主沟通，龙升路沿线地块希望自行改造为商业用地的意愿较为强烈，业主对合宗改造的接受度不强，均希望独立权属改造。而通过对业主经营状况的了解，一个权属人的收入大多包括住宿出租、商铺出租（40元／平方米）或厂房出租（7元／平方米）等。龙升工业区房产过户率为零，业主收入长期稳定。
龙升工业区业主多、地块规模小，物业经营方式多种多样，长期受益有保障，因此不宜全部采用政府收储再统一开发的改造模式，应给市场充分的空间，这就要求规划控制需具有充分的灵活性。
（4）更新要点。
龙升工业区现状面临的主要问题：①产业低端，产出低效；②建设风貌与区位价值有差距，整治改造要求迫切。而优势在于现状形态格局开放，沿街地块改造意愿强烈。故规划应抓住优势条件，解决主要问题，顺应市场需求。
在充分了解现状特征、业主意愿，明确改造目的并对适宜业态进行分析判断后，规划先鼓励改造意愿强烈的地块沿轴线升级改造。按市场需求设定改造标准，在形成良性效益与优良环境之后，以线带面带动其他地块一起改造。规划重点在于分期实施：近期对沿线地块的改造进行把控，对改造的用地性质、商业业态、建筑形式、立面形象、场地环境等分类进行引导，原则上要求保留开放的小街坊式，保证对“现状活力”的维持与促进，避免出现不合现状实际的大规模统一开发的规划；迎合业主意愿，维持区域亮点，同时提升区位价值、改变现状环境，切切实实地将改造推行下去。
佛山是工业城市，“三旧”改造对旧厂房的改造政策也较为灵活，而对于规划本身，不仅需要考虑经济效益、环境效益，结合现状制定切实可行的方案与维持片区亮点的理念更是规划应该首要考虑的重点，是改造得以顺利开展、彰显城市特色之本。