研究理论与问题

根据现有研究成果，大多数学者表示建筑的自身条件将会影响城市更新的进程。Andrew表示，建筑楼层是显著的决定因素之一，并在对435　534栋建筑进行实证分析之后发现，低密度建筑物更有可能被拆除。David的研究证明，由于拆迁成本过高，涉及的因素更为复杂，建成寿命57年以上的建筑难以被更新。同时，Michael通过研究表明，由于家庭住户不愿迁离的心理，对建筑物进行维修和改造往往更为合适。

另外，区位优越的项目被认为将获得更大、更新的概率。Laiyali证实，基于租金差距理论，区位因素（包括距离交通枢纽和市中心的距离，其租金潜力和租金现状的间隙大小）是在确定更新地块优先级的决策过程中需要考虑的重要因素。Michael发现项目与公共设施（如学校、医院、火车站、公园等）的区位关系影响财产的战略价值。还有部分学者则较为重视地块本身的影响。在城市更新项目中，土地产权关系被认为是影响其运行的关键因素之一，产权复杂或产权模糊往往会成为城市更新项目的挑战，土地产权的复杂性因土地原有用途不同而异。此外，地块原容积率对中国的城市更新影响不大，这与西方国家以往的实证研究不同。有学者还考虑到环境条件也可能对城市更新项目的选择产生影响，从而提高区域的可持续性。Hamed通过进行包括空气质量、环境保护等多重标准的评估，以确定子项目的优先级。而Pizzol则将宗地进行分类，发现71个地块中只有12个属于主动更新类，59个属于被动更新类。

大量的研究文献表明，大部分的学者专注于研究城市更新的决策过程，对城市更新的实施过程研究较少，仅有少数学者强调了开发商对于更新项目实施的影响。本文基于文献梳理和对深圳市的实地调研，辨析影响城市更新项目顺利实施的主要因素。