2．2 规划思考
在以新型城市化为主导的城乡统筹发展思路的引领下，杭州城市空间发展重心将由主城向外围边缘地区转移。祥符东单元将实现从城乡边缘地区转变为竞争优势地区，成为推动杭州未来现代服务业发展的主基地之一。这将为单元的产业功能提升与完善提供极佳的机遇。在规划编制过程中，产业空间更新面临着三大困境。
（1）空间发展：“存量”时代下的用地功能如何调整？
截至2015年，上城科技工业基地未开发工业用地仅剩13．67公顷，北部软件园未开发工业用地仅剩7．27公顷，产业发展空间极为有限，园区已不能通过以土地换效益的模式来进行发展，急需提高土地效率、提升劳动效率。通过调查，园区部分企业有搬迁设想，原因有企业自身发展需要（现有场地受限）、租用不到合适的配套物流场地、用工荒等，因此园区存在可优化的“存量”土地。
国内存在多种工业用地存量优化的处理方式，但各地策略略有不同。北京多集中于转变为文创园区和自住型商品房；深圳则对产业地产更有兴趣，“工改工”类的总部基地受到鼓励；上海则将中小型的生产性企业彻底搬出上海，留下更多的空间发展高端服务产业，可以看作是“退二进三”的总攻势。
祥符东单元控规如何切合产业园区现有的产业发展基础在有限的空间内提供更多的产值、税收，培育出更多的优势产业，优化用地功能等，成为规划亟待思考的问题。
（2）基础配套：基于市政容量控制下的发展规模如何设置？
为避免市政设施无法支撑单元开发强度的问题，杭州市编制了《杭州市基于单元控规的市政容量评估及模型构建》，针对每个控规单元，根据总体评估成果，提供了每个单元控规的外部条件——给水、污水、电力系统的容量限值及具体参数，从而更好地指导单元控规的修编，有效引导城市在市政支撑体系下合理发展。
根据该模型分配给本单元的给水、污水、电力的额度，规划通过市政容量评估，单元现状已建、在建以及已审批用地的给水量、电力负荷处于分配值内，但是现状污水量已与系统分配的污水量持平。单元位于两个行政辖区的交界区域，属于拱墅区排污系统边缘，系统扩容难度大，涉及与周边区域衔接、管道整体扩容、污水出处等众多问题。
很显然，污水容量问题将制约单元的进一步发展。规划需针对市政容量建模，在符合规划要求的条件下平衡发展需求以及解决市政容量超标问题。
（3）开发强度：如何克服开发强度提高带来的不良影响？
目前，园区两大特色主导产业已形成，相关产业已逐步形成集聚效应。2015年，上城科技工业基地亩产税收达50万元，北部软件园亩产税收约22万元。同时，伴随企业自身发展和外部市场环境的变化，多个公司拟对自有用地进行产业升级改造，通过新的规划与设计，适当提高容积率，在原有基础上更新改造旧工业厂房。
①现状开发强度仍有提升空间。
上城科技工业基地——基地近期的工业项目开发强度高于前期开发的项目，综合近远期的开发强度，工业用地平均开发强度约为1．81。
北部软件园——园区二期工业地块开发强度较高，大多达到了2．5～3．0，根据初步测算，园区工业用地平均开发强度为2．1。
从表2中可以看出，园区容积率处于中等水平，园区产业用地仍有一定提升空间。
表2 国内外城市工业区容积率对比表
②开发强度提高带来的不良影响——变更工业用地性质，市政基础设施压力增大。
工业园区通过提高工业地块的开发强度在一定程度上可以使土地的利用率得到提升，在有限的空间内产生更大的效益。但有一些企业随意变更使用性质，从中获取土地增值的利益。例如，某些企业在工业性质土地上，未经过土地重新出让或补交差价等程序，直接将原有的工业厂房改建、新建为商业用途，从而带来了土地使用性质、相关指标和规划布局等方面的问题。一是不利于土地使用性质的规范化管理，由于土地出让金只与用地性质挂钩，与容积率设置不挂钩，如果将低价获得的工业用地更改为高地价的商业用地，将会使国家利益蒙受损失，而根据有关规定，工业用地内的非生产型用地面积不应超过7%；二是工业用地出让时的停车配套等相关指标无法满足“2．5产业”（介于第二产业与第三产业的中间产业）、第三产业开发的需要，给地块指标控制带来相当大的难度；三是在规划布局中可能带来公交配套设施缺乏、环境形象被破坏等问题，由于建筑容量的扩大、就业岗位的增加，会对市政基础设施、交通等方面产生一定的影响，同时对商业服务的需求也会增加。
规划需考虑如何适应产业提升和创新发展的要求，合理提高用地规划指标，同时又能避免部分企业利用产业优惠政策和土地价格催生利益空间，防止通过改变使用性质等方式套取不当土地收益。