2．3 规划方法探索
2．3．1 用地功能优化策略
（1）打造“园中园”发展模式，促进产业转型升级。
在祥符东单元“杭州城区都市型产业示范园，文化创意产业及高新科技产业基地”的功能定位指导下，产业空间由过去传统项目集合开发的“大产业园”转向按行业、产业细分的多个“小型专业园”，即“园中园”模式（见图2）。如泰普森集团将户外休闲用品生产基地迁出，将厂房进行改造及扩建，以“现代工业设计与文化产业创意园”为定位，形成具有创意设计、研发、制作、科技孵化功能的“乐富·智汇园”。目前，在国内广告行业中较为著名的杭州博采广告有限公司已进驻园区，计划将建造目前国内最大的影视文化基地。规划北部软件园内汇集有杭州运河国家广告产业园、中国（杭州）智慧信息产业园、浙大网新园等，以“园中园”发展模式力促产业集聚发展，带动产业升级。
图2 “园中园”规划示意图
在产业选择上迎合杭州市整体大战略布局，大力推进产业智慧化、创新化。通过产业置换、“腾笼换鸟”促进原产业向高科技产业、生产服务业转型，特别是逐步向“2．5产业”转型。积极发展微笑曲线两端产业，不断增强产业的竞争力，提高产品附加值（见图3）。
图3 微笑曲线
（2）淘汰落后产业，实施功能置换。
对于早期入园的部分企业，由于入园门槛较低，虽然已有一定的产业基础，但优势不突出，随着园区发展，需要淘汰这部分落后产业。对于空置和低效利用的用地可由园区管委会实施回购后重新出让，或者更新为园区的产业配套设施。如原通达电脑材料有限公司由于近年产值未达到园区考核目标，管委会与其多次沟通后，规划将其调整为产业邻里中心，配置了孵化器、小型商业、人才公寓、金融机构等设施，以弥补规划产业配套设施的不足。
（3）“一事一议”用地弹性开发模式，严控改变土地性质。
规划提出弹性开发单元工业用地，将有意更新的工业用地设为M1／B2选择性用地。新建项目确需改变工业用地为商务用地的，或者改造项目确需提升用地指标的，可由产业发展主管部门对项目的建设内容和标准进行论证后再编制选址，论证报告按“一事一议”的方式论证明确。
同时，严控将工业用地改建成商业、办公用地的行为。建议通过制度改革，加强土地出让后的监管力度，研究出台批后监管机制，重点加强工商、税务、监管及功能变更后按新功能征收土地收益的政策。对于真正需要提高容积率的企业单位，就该给予合适的用地指标，鼓励其往高层次发展。
2．3．2 市政容量控制下的发展策略
（1）优化地块污水测算指标，采用面积估算污水容量。
根据《杭州市给水工程专业规划（修编）》的规定，一般住宅用地按照人口、公建按照建筑面积、工业和市政用地按照用地面积来进行测算，给水量的85%计为地块产生的污水量。
然而随着产业升级，特别是逐步向“2．5产业”转型，工业用地开发强度逐步上调至2．0以上，甚至达到了3．0，工业产业已经不是传统的工业用地，采用用地面积测算方法难以真实反映地块用水情况。因此，规划工业地块的给水指标也应按建筑面积进行计算，从而更好地反映出工业地块随着开发强度的提升，特别是从单一的生产功能向研发、技术服务等功能转变后用水量的提升。
（2）合理安排建设时序，实施近远期建设方案。
由于排污的外部条件属于城市大市政，很难在一个单元内解决，而单元及周边地区的排污系统扩容，需要调整城市的排污方案。为了合理有效地引导区块的发展，本次规划提出近远期建设方案。
近期，即在外部市政条件尚未扩容前，不具备大量提升排污能力的前提下，部分用地以保留现状为主，控制新增用地审批与开发，保证排污量满足《杭州市基于单元控规的市政容量评估及模型构建》中的相关要求（见图4）。
远期为外部市政容量扩容后，可按照规划用地布局方案及开发容量实施（见图5）。
（3）预留市政备用地，缓解单元污水的超量问题。
规划在单元内预留了一处面积约0．5公顷的排水设施用地，可用于建设污水泵站或中水回用等污水处理设施，缓解单元污水的超量问题。
图4 近期（外部市政未扩容）建设示意图
图5 远期用地规划示意图
2．3．3 工业用地开发强度分期、分类控制策略
通过调研，园区对提升工业用地的开发强度有较强的意愿，并鼓励有发展潜力的企业积极进行改造提升，提高土地利用价值，从而在有限的土地上产生更大的效益。但是所有的发展都必须建立在市政及交通支撑体系之上，因此本规划对工业用地提出了配套近远期建设的分期、分类控制方式。
（1）近期：在外部市政条件尚未扩容前，工业用地先确保已建、在建及已批用地的开发建设，不新增大的开发容量。
（2）远期：待外部市政容量有所扩容后对工业地块做以下开发强度控制。①近3年审批、新建的工业项目按照审批指标进行控制。②未建设工业地块及开发强度较低的工业项目，鼓励用地集约利用，容积率分类控制。工业与商务选择性用地，作为商务用地开发的，容积率可按3．0控制。工业用地，一是作为创新型产业用地的，容积率可超过2．0，具体开发指标应通过论证，并符合市政府相关文件要求；二是作为制造业等非创新型产业用地的，容积率不得高于1．8。各地块开发应结合工业具体项目的情况进行论证，确定具体指标。