3．1　数据及变量描述

3．1　数据及变量描述

3．1．1　样本描述

本文以深圳市罗湖区的城市更新项目作为研究对象。自2011年起，已有32个城市更新项目列入罗湖区城市更新单元计划，但仅有15个项目顺利开始实施（见图1）。因为有6个项目的资料未能有效收集，本文选取剩余的26个项目作为研究样本，具体的项目信息见表1。

图1　深圳市罗湖区城市更新项目分布

表1　深圳市罗湖区城市更新项目具体信息

3．1．2　变量描述

本研究基于文献中已有的研究成果，按照地块特征、区位特征、开发商特征三大维度收集更新项目的解释变量，用于研究影响城市更新项目实施的关键因素，具体变量见表2。

表2　影响城市更新实施的关键因素

3．1．3　研究方法

搜集到的数据类型可以分为分类变量与连续变量，本文分别采用描述性分析及T检验来处理数据。描述性分析主要用于分析城市更新项目实施过程中的分类变量差异。将更新项目中的各指标一一列出，观察分析各指标在已实施与未实施项目的不同特点。

T检验主要用于检验更新项目中的连续变量，该检验方式可以用于分辨已实施和未实施项目中显著不同的变量，公式如下：

其中：＝组i的平均值；

Si＝组i的标准偏差；

ni＝组i的样本量；

T检验用于检验表2中各连续变量。

3．1．4　分析结果

初步的分析结果表明开发商的规模（规模的划分按照国家统计局的标准）对城市更新项目的顺利实施具有影响。表3表明在26个项目中，17个由大型开发商主导实施的项目，顺利开始实施的占比达到58．82%；另外9个由中等或小型开发商主导实施的项目，顺利实施的比例也占到55%。简单来看，大型开发商和中小型开发商的更新项目实施能力似乎没有显著差异，但是通过实地调研发现中小型开发商实施的项目都是早年自持的小规模地块，不需要经过土地征收环节，整个项目实施难度较低。

在更新项目的土地用途差异上，分析结果表明，原居住用地难以更新，仅有2个项目成功更新，原工业用地更新实施率最高，达到76．92%。造成这种现象的主要原因是原居住用地产权关系复杂，在土地征收过程中需要消耗大量的时间和金钱，拖延了项目实施的进度。相较而言，原工业用地由于用地属性简单、产权单一明确，有效地缩短了地块征收补偿过程，降低了开发商的经济风险，被成功更新的概率更高（见表3）。

表3　城市更新项目分类变量比较

为了明确其他因素对城市更新项目的实施情况是否有显著影响，使用T检验来比较实施与未实施项目。结果显示出已实施和未实施项目之间的存在显著不同的变量，结果如表4所示。

表4　T检验结果

续表

结果表明，建筑面积在已实施和未实施项目之间显著不同，sig值达到0．006，并且已实施项目的建设面积（平均值为23　504．35平方米）明显小于未实施的项目（平均值为51　515．72平方米）。其原因是较小更新规模的地块产权结构简单，并对企业自身有较低要求。

除上述讨论的建筑面积外，其余因素在已实施项目与未实施项目之间均无显著差异。通过对样本项目的具体数据分析发现，本文选取的案例均位于罗湖区，罗湖区面积较小，大部分项目所处的区位条件相似，因此区位因素（包括更新项目到火车站、公园、湖泊、学校和医院的距离）未表现出明显的差异。另外一个原因是深圳的城市更新项目计划提出主体多为开发商，开发商在项目计划阶段可能就已经充分考虑了项目的区位影响因素。