转型发展中陕西省存量商品住房消化能力评判与转换渠道设计

习近平总书记在十九大报告中重点提道：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。在我国人口流动不断加速、城市群发展战略不断深化、城镇化水平不断提高的发展趋势下，进一步提升城镇住房供应体系效率，成为全社会持续、重点关注的民生问题。本课题系统梳理了陕西省住房系统存在的不平衡不充分矛盾，重点探索存量商品住房与其他住房的互动机制，提出了住房系统“四位交叉”的衔接路径与配套政策，主要研究成果如下：

（一）系统梳理了陕西省商品住房、公共租赁住房、棚改安置住房、住房租赁市场的发展现状与市场供求状况。研究表明，当前陕西省存量商品住房、公租房、棚改安置房与租赁住房等四类住房仍面临各自独立发展的局面，缺乏四类住房的衔接平台与互动机制，缺乏四类住房的衔接障碍剖析与可行性研究，缺乏四类住房相互衔接的具体运作模式以及政策支撑体系，住房市场未达到动态均衡状态。

（二）构建了存量商品住房与公租房、棚改安置房、租赁住房等四类住房“四位交叉”的住房供应体系，提出了四类住房的衔接路径（图1）。基于陕西省商品住房市场供需结构，利用系统动力学理论，构建了陕西省存量商品住房子系统、陕西省公租房子系统、陕西省棚改安置房子系统、陕西省租赁住房子系统等四个子系统，建立四类住房生态价值链的互动运行的SD 模型，提出通过提高棚户区改造货币化安置比例、政府采取回购方式将部分商品住房转化为公租房等保障性住房、积极发展住房租赁市场等衔接存量商品住房与公租房、棚改安置房、租赁住房系统之间的发展路径。(https://www.daowen.com)

图1　商品住房与公租房、棚改安置房、租赁住房“四位交叉”的住房供应体系

（三）构建了存量商品住房与公租房、棚改安置房、租赁住房四类住房相互衔接的“宏观—中观—微观”相配套的政策支持体系。具体包括优化住房、土地供应结构与方式提升对外来人口的吸引力，调整和优化产业结构消化存量商品房；加快促进公共租赁住房货币化、推进棚改货币安置的城镇住房协调发展体系；丰富棚改安置房房源、引导棚户区居民选择货币化安置、提高公租房品质的保障房管理体系；多渠道供应租赁住房培育发展住房租赁市场、创新购租同权管理机制、完善财税金融支持政策的租购并举住房制度。