转型发展中陕西省住房租赁市场与存量商品住房市场的有效衔接研究

2016年年底，我省城镇人均住房面积达32.6 平方米，住房发展由数量增长向质量提升转变，在住房过滤机制的作用下，存量房市场逐步扩大，住房租赁市场已进入初步发育、逐步成熟时期。然而，当前住房供给“重售轻租”的积弊仍然存在，多主体的住房租赁供应尚未形成；居民“重购轻租”的住房消费观念仍然普遍，住房租赁需求未获得有效释放；租赁市场秩序混乱，承租双方矛盾突出，中介违规经营现象频发。因此，住房租赁市场尚未在房地产增量与存量市场互动中发挥合理配置资源、防范市场剧烈波动的作用，未能成为我省“五新”战略中共建新生活的重要抓手。基于此，本课题从陕西省存量商品住宅市场和住房租赁市场的自身特性着手，探寻住房租赁市场与存量商品住房市场有效衔接的可行性及影响因素，形成了一套适用于陕西省存量商品住房市场与住房租赁市场有效衔接的运作模式及管理对策，主要研究成果如下：

（一）明晰了陕西省住房租赁市场发展障碍及内在原因。一是租赁企业经营环节相关税负不合理及房地产市场存在一定程度泡沫使得住房租赁行业缺乏发展动力，进而形成“多主体供应格局尚未形成，以居民自有闲置住房出租为主”的市场供给现状；二是目前住房的投资属性过于明显，致使居民“重购轻租”倾向显著，长期租赁代替购买的需求未得到有效释放；三是政府在住房租赁市场相关制度方面存在低效供给，使得市场主体交易成本高，无法有效遏制非住宅房屋改造验收无规范、承租双方矛盾突出、中介违规经营现象频发等状况。

（二）明晰了住房租赁市场与存量商品住房市场的衔接机理。在两类市场中相互转换的房源需具有存量时间长、存量数量大、易于装修改造及中低档房屋四项特点。由四象限模型可得出两类市场的作用关系为：当住房租赁市场的需求处于一定水平时，由住房租赁市场的供给和需求曲线，决定了租金水平；通过房价租金比的作用，转化为新房价格；而通过新房价格可以得出新房的市场需求；这个新房量最后会回到住房租赁市场，对租赁住房量产生影响。而陕西省目前的金融环境、社会环境、经济环境、政策环境、消费者心理为两类住房衔接提供了外部条件；供求不平衡的存量商品房市场、持续增长的住房租赁需求、整体上基本合理的租金收入比为两类住房衔接提供了内部环境可行性。(https://www.daowen.com)

（三）设计了住房租赁市场与存量商品住房市场有效衔接的运作模式及保障方式。以建立“租购并举”住房制度为目标，基于均衡理论和系统耦合理论，探寻住房租赁市场与新建住房市场、存量住房市场的衔接机理，形成供求失衡转化和住房过滤转化两大衔接模式，设计了存量商品住房与租赁住房相互衔接的三种实现渠道：房地产开发企业自持存量商品住宅实施租赁、住房租赁机构购买存量商品住宅实施租赁、住房租赁机构长期租赁存量商品住宅实施租赁，从而打通了存量商品住房市场与住房租赁市场之间衔接不畅的症结，进而建议通过市场化的经营手段，激励开发企业、租赁专营机构将社会闲置房屋转化为租赁租房，实现闲置空间资源的高效合理利用和提升广大居民的居住水平的目的。

（四）构建了加快住房租赁市场提质增效的全方位政策支持体系。一是激活个人、机构、国有企业等多种租赁住房供应主体，从住房权类型方面完善全社会住房供应体系；二是结合房地产开发企业去库存（住宅、商办）、老旧小区改造、政府机关和国有企业闲置资产盘活等趋势，从新建、购买、租赁、托管、改造等多渠道补充、优化租赁住房供给；三是通过在教育、医疗、养老等公共服务体系中实现租购同权，通过抑制炒房行为、及时平衡供需等手段防范房价大幅波动实现住房弱化投资属性，进而为居民在住房租购选择方面营造平等、无差别的消费环境。此外，在陕西省住房租赁市场的发展初期，应通过土地供应、税收政策、财政政策、金融政策的调整为租赁住房供应提供便利，通过诚信体系建设、政府负责的租赁交易平台建设为市场活动提供高效、安全的保障。