23.4.3　创新建议

建立合理的增值收益分配制度，制定土地年收益征收管理办法，一方面，历史上改变工业土地用途进行经营性活动的，需缴纳土地年收益金。历史性上已改变工业土地用途的用地，由于其转型的成本较低，且利益极大，造成市场紊乱，必须对此类工业用地采取措施，制定土地年收益征收管理办法，明确土地年收益征收标准，可在不追溯的历史前提下，开始缴纳土地年收益金。

另一方面，对新的改变用途从事经营性活动的工业用地转型加大规划引导的力度，采取“一区一策”模式，以及明确土地年收益征收标准，缴纳土地年收益金。区域的土地增值效应来源于土地所有人国家的规划定位、市政配套、公建完善、人口导入等要素，应根据政府对地块的投入，来决定增值收益分配比例。因此，标准的制定应该在土地基础制度下，针对区域范围建立操作细则，综合考虑用地现状与规划布局，结合土地面积所占比例分配，采取“一区一策”模式，统筹实施，才能体现区域内各个企业之间的公平性。

同时，要尊重土地使用权人合理获得土地增值收益的权利。重视发挥市场作用，给到原使用权人更多利益空间，包括允许原使用权人以土地作价入股，改变用途重新出让的，扣除出让成本后，增值部分由原使用权人和政府按一定比例分成，通过创新利益机制鼓励原使用权人更愿意积极与政府共享土地出让增值收益。

最后，基于以上亟待突破的三个重点难题，我们建议，围绕现行低效工业用地再开发存在的瓶颈，从“下放管理权限、优化管理规定、让度增值收益”三个方面提出打通瓶颈的路径。与此同时，加强监管，加强制度的系统性建立，疏堵结合，以疏为主，建立倒逼机制，健全激励机制，有效推进工业用地的转型。