房地产开发概述
从狭义上，房地产开发是指房屋工程建设，包括住宅（普通商品房、保障性住房、别墅等）、经营性物业（商铺、写字楼、酒店等）、工业仓储用房等项目建设；从广义上，房地产开发包括土地一级开发、市政工程建设及房屋工程建设。
（一）土地一级开发概述
1.土地开发主体
土地一级开发主体包括各地土地整理储备中心和其他建设单位。土地整理储备中心作为开发主体的，由土地整理储备中心负责筹措开发资金、办理相关手续、通过招标方式确定具体实施单位；其他建设单位作为开发主体的，由该建设单位负责筹措资金、办理相关手续、组织土地开发建设。
2.土地储备范围
纳入土地储备范围的土地包括：（1）依法收回的国有土地；（2）收购的土地；（3）行使优先购买权取得的土地；（4）已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；（5）依法取得的其他土地。
（二）房屋工程开发概述
1.房地产开发资质
房地产开发企业从事房地产开发业务，应当取得相应的房地产开发资质。房地产开发资质分为一级至四级及暂定资质：一级资质需要由省级建设主管部门初审后报住房与城乡建设部审批，房地产开发项目的建设规模不受限制；二级及以下资质需要报省级建设主管部门审批，但是承担开发建设项目的建筑面积不得超过25万平方米。
2.房地产开发“四证”
（1）建设用地使用权证：需要建设单位已签署《国有土地使用权出让合同》，并按照合同约定缴纳相关税费后，方可向国土部门申领；国有土地使用权有划拨和出让两种取得方式，其中划拨方式取得国有土地使用权仅限如下情形：①国家机关用地和军事用地，②城市基础设施用地和公益事业用地，③国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，④法律法规规定的其他用地。
（2）建设用地规划许可证：根据《城乡规划法》的规定，以划拨方式取得建设用地使用权的建设项目，需要在取得《建设项目选址意见书》和发改委对建设项目用地的预审意见后，方可申请建设用地规划许可证；建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上土地主管部门申请并由县级以上人民政府审批后，方可由土地主管部门划拨土地。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订《国有土地使用权出让合同》后，建设单位需要持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向市县城乡规划部门申领建设用地规划许可证。
（3）建筑工程规划许可证：根据《城乡规划法》的规定，申领建筑工程规划许可证，建设单位需要取得国有土地使用权证，并且应提交建设工程设计方案等材料；如果需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。
（4）建设工程施工许可证：建筑工程开工前，建设单位需要向工程所在地的县级以上建设主管部门申领建设工程施工许可证，对于按照国务院规定的权限和程序取得开工报告的建筑工程及国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程，可以不用领取施工许可证。根据《建筑法》的规定，申领建设工程施工许可证需要满足如下条件[4]：①已经办理该建筑工程用地批准程序及建筑工程规划许可证；②拆迁进度符合施工要求；③已经确定建筑施工企业；④有满足施工需要的施工图纸及技术资料；⑤有保证工程质量和安全的具体措施；⑥建设资金已经落实。