四、实务案例分析
（一）交易要素
1.产品要素
2.交易结构
江城市江城乡村委会代表该村全体村民将该村2000亩农村土地承包经营权委托江城信托公司设立财产权信托，指定出租给江城现代农业发展有限公司，用于江城乡家庭农场建设项目。本财产权信托的期限为120个月，土地租金为1000元/亩/年（每3年可以协商上调租金，但上调幅度不超过10%）。承租人于信托成立之日起1个月内支付首期3年租金，自第四年开始每年第1个月内支付当年租金，受托人于收到租金之日起3个工作日内向信托受益权人分配信托利益（以信托年度计算）。江城农业产业集团有限公司为承租人按时履行支付租金义务提供连带责任保证担保。保证人为被保证人的母公司。交易结构图如下：
（二）土地承包经营权流转
1.流转程序
（1）农户（承包方）向江城市江城乡村委会出具土地流转委托书，各家农户委托村委会统一负责土地承包经营权的流转，委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。
（2）江城市江城乡村委会与江城信托公司签署《信托合同》，将2000亩农村土地承包经营权委托江城信托公司设立江城市江城乡农村土地承包经营权流转财产权信托。江城市江城乡村委会向江城信托公司出示各家农户出具的土地流转委托书，并承诺土地承包经营权属的真实完整性。
（3）江城信托公司与江城现代农业发展有限公司签署《土地承包经营权租赁合同》，江城信托公司将2000亩土地承包经营权出租给江城现代农业发展有限公司。
《信托合同》和《土地承包经营权租赁合同》均应交由发包方（村委会）和乡镇人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。
2.流转期限和用途
（1）流转期限：根据各农户提供的土地承包经营权证，2000亩土地承包经营权承包起止日为1995～2025年，剩余承包期10年。本信托期限和租赁期限为10年，流转期限未超过承包期的剩余期限。
（2）流转用途：2000亩土地承包经营权共分为1、2、3、4、5、6六个地块，其中1、2、3地块主要种植酸枣，4号地块主要种植大棚草莓，5号地块主要种植黄梨和美国樱桃，6号地块主要种植黄梨和花卉。上述土地承包经营权流转用途均没有改变土地的农业用途。