保障性住房建设
（一）经济适用住房开发融资
1.经济适用房概述
（1）经济适用房界定：经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右，当地政府应当根据当地实际情况合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例。
（2）利润最小化原则：经济适用住房的销售价格以保本微利为原则，房地产开发企业开发的经济适用住房的项目利润率应当控制在3%以内，地方政府直接组织建设的经济适用住房应按成本价销售。
（3）有限产权制度：经济适用住房实行有限产权制度，购买经济适用住房不满5年的，不得直接上市交易，购房人因特殊原因需要转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购；购买经济适用住房满5年，购房人上市交易的，应当按照交易当时同地段普通商品住房与经济适用住房的差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，政府可以优先回购；购房人可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。在取得完全产权前，购房人不得将所购买的经济适用住房用于出租经营。
（4）优惠政策支持：国家对经济适用住房建设有相应的优惠政策支持：经济适用住房的建设用地以划拨方式供应，但是不得以经济适用房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发；经济适用住房项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，经济适用住房项目的基础设施建设费用由政府承担。
2.经济适用房建设融资
（1）贷款主体：中国人民银行与银监会于2008年1月18日联合颁发了《经济适用住房开发贷款管理办法》。根据该办法规定，在中国境内依法设立的商业银行和其他银行业金融机构可以向具有法人资格、并取得房地产开发资质的房地产开发企业发放专项用于经济适用房项目建设的开发贷款。各政策性银行未经批准，不得发放经济适用房开发贷款。
（2）贷款用途、期限及利率：该办法对经济适用房开发贷款的用途进行了严格规定，即只能专项用于经济适用住房项目建设，并且严格禁止商业银行或者其他银行业金融机构以流动资金贷款形式发放经济适用住房开发贷款。经济适用住房开发贷款期限最长不得超过5年，一般为3年。贷款利率可以在央行基准利率基础上适当下浮，但下浮比例不得超过10%。
（3）贷款条件：经济适用住房取得开发贷款应具备如下条件：①借款人已经取得贷款卡，并在贷款银行开立基本存款账户或一般存款账户；②借款人产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况良好，核心管理人员素质较高；③借款人实收资本不低于人民币1000万元，信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；④建设项目已列入当地经济适用房年度建设投资计划和土地供应计划，能够进行实质性开发建设；⑤借款人已取得建设项目所需的《国有土地使用权证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；⑥建设项目资本金（所有者权益）不低于项目总投资的30%，并在贷款使用前已投入项目建设；⑦建设项目规划设计符合国家相关规定。
（二）廉租住房建设融资
1.廉租住房概述
（1）廉租住房保障制度：为了解决城市低收入家庭的住房困难，国家推行廉租住房保障制度。廉租住房保障制度实行货币补贴和实物配租两种方式相结合。货币补贴是指由申请廉租住房保障的家庭自行承租住房，地方政府向其发放租赁补贴；实物配租是指地方政府按照较低的租金标准向申请廉租住房保障的家庭提供租赁住房。
（2）廉租住房保证资金：国家通过多种渠道筹措廉租住房保障资金：政府年度财政预算应当安排专项的廉租住房保障资金；住房公积金增值收益扣除提取的贷款风险准备金和管理费用后的余额应当全部用于廉租房建设；土地出让净收益中安排用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%；政府的廉租住房租金收入、社会捐赠或其他方式筹集的资金。地方政府可以将新建的廉租租房、腾退的公有住房、社会捐赠的住房以及通过其他渠道筹集的住房向申请廉租住房家庭进行实物配租。对于新建的廉租住房，应当将单套建筑面积控制在50平方米以内，并且免征行政事业性收费和政府基金。
2.廉租住房建设融资
（1）贷款主体、期限及利率：为了促进廉租住房建设，中国人民银行和银监会于2008年12月3日联合颁发了《廉租住房建设贷款管理办法》，办法规定在中国境内依法设立的、经银监会及其派驻机构批准的银行业金融机构可以向依法设立的、具有房地产开发资质的，从事廉租住房建设的房地产开发企业发放廉租住房建设贷款。廉租住房建设贷款期限为5年及5年以下，利率按照央行基准利率下浮10%执行。
（2）贷款条件：房地产开发企业申请廉租住房建设贷款，应当具备的条件包括：①廉租住房项目已纳入政府廉租住房建设计划，并按照规定取得政府部门的批准文件；②已与政府签订廉租住房回购协议；贷款申请额度不得高于回购协议确定的回购价款；③在贷款银行开立专用存款账户；④提供贷款人认可的有效担保；⑤新建廉租住房项目已取得所需要的《国有土地使用权证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》，改建廉租房已取得相关部门颁发的许可文件；⑥新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资的20%；改建廉租房项目资本金不低于项目总投资的30%；⑦借款人信用状况良好，无不良记录。
（三）棚户区改造建设融资
1.《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保〔2009〕295号）
为了改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件，国家推出大规模的棚户区改造工程。住房和城乡建设部、发改委、财政部、国土资源部、中国人民银行于2009年12月24日联合颁发《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保〔2009〕295号）。《指导意见》要求各级政府应当采取适当方式对城市和国有工矿棚户区改造项目予以资金支持；省级政府可以采取以奖代补方式对棚户区改造项目予以资金支持；县、市政府可以从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收益中安排资金用于棚户区改造项目；有条件的地方可以对棚户区改造项目给予贷款贴息支持；棚户区改造项目资本金按照廉租房建设的20%项目资本金比例执行。
对于棚户区改造项目应当免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府基金；棚户区改造安置住房建设和通过收购筹集房源的，执行经济适用房的税收优惠政策；电力、通信、市政公用事业等企业及市政公用设施等要对棚户区改造项目给予支持。
鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供融资支持，对符合条件的项目要在信贷规模上予以保障。积极建立贷款担保机制，引导信贷资金投入城市和国有工矿棚户区改造项目。
2.《关于做好城市和国有工矿棚户区改造金融服务工作的通知》（银发〔2010〕37号）
中国人民银行与银监会于2010年2月3日联合颁发了《关于做好城市和国有工矿棚户区改造金融服务工作的通知》（银发〔2010〕37号），《通知》要求银行业金融机构应根据城市和国有工矿棚户区改造具有综合性的特点，依据商业性开发、经济适用房和廉租房建设贷款管理规定，创新金融服务措施，为符合贷款条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款支持。银行业金融机构应积极主动地掌握当地城市和国有工矿棚户区改造工作的进展，参与项目设计与论证，全面细致介绍信贷条件，为相关部门科学制订项目方案提供金融咨询服务。
3.《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）
国务院于2013年7月4日印发《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号），要求2013年至2017年改造各类棚户区1000万户，其中城市棚户区改造800万户，国有工矿棚户区改造90万户，国有林区棚户区改造30万户，国有垦区危房改造80万户。《意见》要求从资金筹措、建设用地供应、税费减免、安置补偿四个方面加大政策支持力度。
《意见》要求多渠道筹措建设资金：①加大各级政府资金支持；②加大信贷支持；③鼓励民间资本参与改造；④规范利用企业债券融资；⑤加大企业改造资金投入。各银行金融机构要按照风险可控、商业可持续原则，创新金融产品，改善金融服务，积极支持棚户区改造，增加棚户区改造信贷资金安排，向符合条件的棚户区改造项目提供贷款。各地区要建立健全棚户区改造贷款还款安排保障机制，积极吸引信贷资金支持。
4.《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发〔2014〕36号）
国务院办公厅于2014年7月21日印发《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发〔2014〕36号），就国发〔2013〕25号印发一年以来棚户区改造工作进行总结，并要求从如下五个方面进一步加强棚户区改造工作：①进一步完善棚户区改造规划；②优化规划布局；③加快项目前期工作；④加强质量安全管理；⑤加快配套建设；⑥落实好各项支持政策；⑦加强组织领导。
《通知》从如下几个方面加大对棚户区改造工作的金融支持力度：①国家开发银行成立住宅金融事业部，重点支持棚户区改造及城市基础设施等相关工程建设；纳入国家计划的棚户区改造项目，国家开发银行贷款与项目资本金可以在年度内同比例到位。②鼓励商业银行等金融机构按照风险可控、商业可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造项目；经过清理整顿符合条件的省级政府及地级以上城市政府融资平台的棚户区改造项目，银行业金融机构可以比照公共租赁住房融资的政策予以信贷支持。③支持承担棚户区改造项目的企业发行企业债券，并适当放宽企业债券发行条件；推进债券创新，优化债券品种方案设计，研究推出棚户区改造项目收益债券。④通过投资补助、贷款贴息等方式吸引社会资金，参与投资和运营棚户区改造项目。
（四）公租房建设融资
为了支持公共租赁住房建设，中国人民银行、银监会于2011年8月4日颁发了《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》，《通知》要求对于政府投资建设的公共租赁住房项目，凡是实行公司化运营、商业化运作、项目资本金到位、项目自身现金流能够满足贷款本息偿还要求的，银行业金融机构按照风险管理的要求，予以贷款支持。对于政府以外的其他机构投资建设并持有且纳入政府总体规划的公共租赁住房项目，各银行业金融机构可以按照商业化原则提供贷款支持。
政府投资建设的公共租赁住房项目应当符合国家关于最低资本金比例的政策规定，贷款利率下浮比例不得超过基准利率的0.9倍；贷款期限一般不应超过15年；项目达产后，贷款应当一年两次还本，利随本清。
对于不符合“实行公司化运营、商业化运作、项目资本金到位、项目自身现金流能够满足贷款本息偿还”等要求的，直辖市、计划单列市、省会城市政府投资建设的公共租赁住房项目，银行业金融机构在符合国发〔2010〕19号《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》规定的前提下，向资本金充足、治理结构完善、运作规范、自身经营性收入能够覆盖贷款本息的政府融资平台公司发放贷款，融资平台公司公共租赁住房贷款偿付能力不足的，由本级政府统筹安排还款，并且同一个城市只能有一家融资平台公司承贷公共租赁住房贷款；地级市政府投资建设的公共租赁住房项目应当符合上述省级项目的条件，经过银行业金融机构总部评估认可、自身能够确保偿还公共租赁住房项目贷款的，银行业金融机构可以向该类融资平台公司发放贷款。其他县、市政府投资建设的公共租赁住房项目，可在省级政府对还款来源作出统筹安排后，由省级政府指定一家省级融资平台公司统一借款。