二、成本收入指标
（一）项目总投资概算
房地产开发项目总投资概算包括土地费用、前期费用、建筑安装工程费用、基础设施与公共配套费用、其他间接费用，其中占主要比例的为土地费用和建筑安装工程费用。房地产开发项目融资金额具体可根据如下公式测算：总投资概算-资本金-预售款再投入金额。信托公司应该注意核实开发项目的资本金到位情况，并根据资本金到位情况配比提供融资金额。信托公司向房地产开发项目发放信托贷款，开发项目应当符合“四三二”的要求，其中就对资本金投入比例作了硬性规定。
国家对于固定资产投资实行资本金制度，根据《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕27号），保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。在房地产投融资实务中，如何计算项目资本金是个难点，笔者认为可以按照如下方法计算项目资本金：（1）仅开发一个项目的房地产项目公司：资本金比例=（经审计所有者权益-扣除项）/项目总投资；（2）开发多个项目的房地产项目公司：资本金比例=（经审计所有者权益-扣除项）/所有在开发项目总投资合计额。
总投资概算表
续表
（二）开发主体成本
1.土地成本
土地成本包括土地出让金、土地征收及拆迁安置补偿费、土地使用税和契税，土地出让金和土地征收及拆迁安置补偿费的具体金额分别在国有土地使用权出让合同和征收及拆迁安置协议中有明确的约定，土地使用税和契税分别依据《城镇土地使用税暂行条例》及《契税暂行条例》的标准缴纳。
各地政府一般会颁发城市基准地价，准备出让的地块根据影响土地金的因素对土地出让金价款进行修正调整。影响土地出让金的因素包括土地使用权年限、地段、规划用途、建筑容积率、周边环境状况及土地现状等。土地出让金价款的招拍挂底价的估算也可以参考政府同时期出让的类似地块的出让成交价款。
2.前期工程成本
前期工程成本主要包括开发项目的前期规划设计、勘探、可行性研究以及“三通一平”土地整理等成本。根据房地产开发实践中，规划设计费一般占建筑安装工程成本的3%左右，可行性研究费用一般占总投资成本的0.1%至0.3%，勘探和土地整理费用需要结合工程量和相应的计费标准进行计算。
3.基础设施建设成本
基础设施建设是指在建筑物2米以外和开发项目规划红线以内的各种管线、道路等工程建设。基础设施建设费用主要包括供水电气、道路及绿化、排污、排洪、电信、环卫等各项目设施建设费用以及与市政设施干线管道的接口费。
4.建筑安装工程成本
建筑安装工程成本主要包括主体结构建筑及特殊装修工程等建筑工程费、设备及安装工程费、室内装修工程费，其中设备及安装费用包括给排水、电气照明、电梯、煤气管道、消防防雷、弱电等费用。下表是全国住宅类建安成本走势图和各省会城市住宅类建安工程造价指标。
（1）全国住宅建安成本走势图[10]
（2）2017年上半年省会城市住宅建安工程造价指标（单位：元/平方米）[11]
5.公共设施配套建设成本
公共设施配套建设成本包括居委会、派出所、托儿所和幼儿园、公共厕所、停车场等，主要是为小区居民提供配套服务的各种非营业性公共配套设施的建设费用。
（三）房地产开发税费
1.间接费用
房地产开发的间接费用包括管理费用、销售费用和财务费用。
（1）管理费用：管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发设施而发生的相关费用，如管理人员的薪酬及福利费用、业务招待费、工会经费、房屋租金（房产税）和管理用房的土地使用税、诉讼审计费用等。
（2）销售费用：销售费用包括广告宣传及市场推广费、销售代理费及其他销售费用，房地产开发项目的销售费用一般占销售收入的比例为4%至6%。
（3）财务费用：房地产开发总投资的资金来源主要包括资本金、金融机构融资、销售收入三个部分，金融机构融资发生的借款或债券的利息支出、金融机构手续费等即构成房地产开发成本中的财务费用。
2.相关税费
（1）土地使用税：土地使用税的纳税人为拥有城市、县城、建制镇、工矿区范围内土地使用权的单位和个人。土地使用税根据土地级差的不同，采用有幅度的差别税额，具体标准如下：大城市1.5元至30元/平方米/年；中等城市1.2元至24元/平方米/年；县城、建制镇及工矿区0.6元至12元/平方米/年；经济落后地区的适用税额标准可以经省级政府批准，在上述最低税额的基础上下浮30%；经济发达地区的适用税额标准的提高需要报经财政部批准。
（2）契税：房地产开发企业通过招拍挂方式取得出让国有土地使用权，或者通过转让方式取得土地使用权，均需要按照3%至5%的税率缴纳契税，具体的计税依据为国有土地使用权出让成交价款或土地使用权出售成交价款。
根据《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》（国税函〔2008〕662号），对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。
（3）土地增值税：土地增值税是基于纳税义务人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额而征收的税种，其中需要提示注意的是土地增值税仅针对“转让国有土地使用权”的行为，而非“出让国有土地使用权”的行为。具体计算方式如下：
应纳土地增值税=增值额×税率。其中增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目后的余额。扣除项目具体包括：①取得土地使用权所支付的金额；②开发土地的成本、费用；③新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；④与转让房地产有关的税金及财政部规定的其他扣除项目。
土地增值税采用四级超率累进税率，具体税率如下：①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；②增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；③增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；④增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。对于纳税人建造的普通标准住宅，且增值额未超过扣除项目金额的20%的及因国家建设需要依法征用收回的房地产免征土地增值税。
（4）营业税及附加（增值税）
营业税的征税范围为在中国境内提供应税劳务、转让无形资产以及销售不动产。房地产开发企业销售商品房及转让土地使用权等均需要缴纳营业税，转让无形资产及销售不动产的营业税率均为5%。转让无形资产中的土地使用权包括已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发以及未进行前期开发的土地使用权；销售不动产包括有偿转让建筑物或构筑物所有权、销售其他土地附着物所有权，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物、转让进入建筑物施工阶段的在建工程。
营业附加税，是指根据营业税额和相应税率计征的城市维护建设税和教育费附加，具体计算公式为营业税×税率。城市维护建设税率如下：市区7%、县城和镇5%、乡村1%；教育费附加的税率为3%。
根据《营业税改征增值税试点方案》（财税〔2011〕110号），对于交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、销售不动产和转让无形资产，适用增值税一般计税方法；对于金融保险业和生活型服务业适用增值税简易计税方法。对于房地产开发企业所涉及的营业税改征增值税，则适用增值税一般计税方法。
（5）企业所得税
根据《企业所得税法》规定，房地产开发企业的所得税税率为25%，企业所得税是按照应纳税所得额和税率的乘积计算得出，其中应纳税所得额=利润总额-允许税前扣除项。《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函〔2008〕299号）对房地产开发企业所得税的预缴作出如下规定：
①房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
②房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件及其他相关证明材料。
③非经济适用房开发项目预计利润率根据项目所在地的不同分为不低于20%、不低于15%和不低于10%三个层级，符合标准的经济适用房开发项目的预计利润率不得低于3%。