二、信用增级措施
（一）房地产抵押
1.房地产抵押概述
信托公司开展房地产融资业务时，通常情况会以房地产抵押作为信用增级措施。房地产抵押中需要关注的事项包括：
（1）抵押人是否拥有用以抵押的房地产完全合法的产权，用以抵押的房地产是否存在权属争议，用以抵押的土地使用权是否已缴纳土地出让金。
（2）用以抵押的房地产的合理市场价值以及合理的抵押率。抵押物的评估应当客观公允，抵押率的设置应当考虑主债权是否还有其他担保措施。
（3）用以抵押的房地产是否存在他项权利或者限制设定抵押权的相关情形或事项。
（4）以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押，除依法办理抵押登记手续外，还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准[12]。
2.他项优先权
信托公司以房地产抵押作为房地产融资业务的风险缓释措施，应注意的五大优先权：税收优先权、土地使用权出让金优先权、建设工程款优先权、消费者购房优先权、买卖不破租赁及承租人优先权。房地产融资抵押权是约定担保物权，其在效力上劣后于法定优先权。
（1）建设工程款优先权：根据《合同法》第二百八十六条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）：①建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；②建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失；③建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
（2）消费者购房优先权：根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
（3）税款优先权：根据《税收征收管理法》第四十五条的规定：税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。
根据《企业破产法》第一百零九条的规定：“对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。”第一百一十三条第一款规定：“破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；（三）普通破产债权。”
根据《税收征收管理法》及《企业破产法》的上述规定可知，如果纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押之前，则税收就该财产优先于抵押权受偿；如果纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押之后，则抵押权可就该财产优先于税收受偿。
（4）土地使用权出让金优先权：根据《城市房地产管理法》第五十一条及《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释〔2003〕6号）规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，抵押权人只有在以抵押物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有优先受偿权。
根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）第二十三条的规定：“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。”
根据上述规定可知，通过招拍挂方式出让国有建设用地使用权的，未缴清土地出让金，受让人无法领取土地使用权证书，受让人不可能在该土地使用权上设定抵押权。所以，以出让方式取得土地使用权的，不存在土地出让金优先权的问题，土地出让金对抵押权的优先权仅限于以划拨方式取得的土地使用权。
（5）买卖不破租赁及承租人优先权：根据《物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条的规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”根据该解释第六十六条第一款的规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”
（二）房地产估价
在业务实践中，房地产价值的评估是房地产融资业务风险管理中非常关键的内容。根据《巴赛尔补充规定》的规定：“抵押贷款价值是通过银行所聘请的不直接涉及银行的贷款决定的外部或内部估价师，采取保守和谨慎的方式，在考虑到评估房地产未来出售的可能性、顾及到房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况、房地产的当前用途和可能性的用途改变等条件下，评估出来的房地产的客观价值。投机性因素不予以考虑。抵押贷款价值应以透明、清楚的方式表达。”
《国家标准房地产估价规范（GB/T50291—1999）》对房地产估价行为进行了规范。房地产估价应当遵循四项估价原则：合法性原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。估价的方法主要包括：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法、综合法，对同一估价对象适宜于采用两种以上的估价方法。房地产估价的程序包括：明确估价基本项、拟订估价作业方案、搜集估价所需资料、实地勘察估价对象、选定估价方法计算、确定估价结果、撰写估价报告、估价资料归档。根据不同的估价目的，房地产估价可以分为：土地使用权出让价格评估、房地产转让价格评估、房地产租赁价格评估、房地产抵押价值评估、房地产保险估价、房地产课税估价、征地和房屋拆迁补偿估价、房地产分割或合并估价、房地产纠纷估价、房地产拍卖底价评估、企业各种经济活动中涉及的房地产估价以及其他目的房地产估价。
（三）房地产抵押价值评估
房地产抵押价值评估采取公开市场价值标准，可以参照抵押权设定时的类似房地产的正常市场价格，同时应在估价报告中说明未来市场价值变化风险和短期强制处分因素对抵押价值的影响。房地产抵押价值评估应当注意区分抵押价值和市场价值，抵押价值应当是市场价值扣除政府税费、处置抵押产生的费用、优先权费用以及其他因素所产生的费用后的余额。对房地产融资业务而言，应当以抵押价值而非市场价值作为抵押率计算的标准。抵押价值的确定应注意以下情形：
（1）首次抵押的房地产，以该房地产的价值作为抵押价值；再次抵押的房地产，以该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。
（2）以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物的抵押价值评估，应当扣除应缴纳的土地出让金。
（3）抵押价值评估应当考虑土地使用权剩余年限对价值的影响。
（4）诸如经济适用房等以国家优惠政策购买的房地产抵押价值为抵押人可以处分和收益份额部分的价值。
（5）按份共有房地产的抵押价值为抵押人所享有份额部分的价值；共同共有房地产抵押价值为该房地产的价值。
【司法实务】他项权证“权利价值”与抵押合同“抵押担保范围”不一致的法律风险[13]
1.基本案由
2003年A公司向银行借款1350万元，约定A公司将其某房产为该贷款提供抵押担保，抵押合同约定的抵押担保范围为：主债权本金及其利息、违约金、赔偿金及实现抵押权的费用；随后，A公司与银行对上述抵押房产办理了抵押登记手续，他项权证中“权利价值”一栏登记金额为1350万元（债权本金金额）。
2005年A公司又将上述房产抵押给B公司；抵押合同约定的抵押担保的债权本金数额为954万元；随后，A公司与B公司对上述抵押房产办理了抵押登记手续，他项权证中“权利价值”一栏登记金额为954万元。抵押顺位上，银行为第一顺位抵押权人，B公司为第二顺位抵押权人。
2006年B公司向法院起诉A公司要求偿还所欠债务并请求法院确认B公司对上述抵押房产在954万元内享有优先受偿权，法院判决支持B公司的诉讼请求。抵押房产拍卖所得价款为2000万元，其中1350万元支付给银行，剩余650万元支付给B公司。
2.银行观点
银行认为他项权证中“权利价值”非法律术语，“权利价值”栏只登记债权本金不能认为是与抵押合同约定的抵押担保范围不一致，不能认为是对抵押担保范围的限制。因此抵押房产变现价款除银行支付债权本金1350万元外，还应向银行支付主债权利息、违约金、赔偿金及实现抵押权的费用。
3.房地产登记管理部门观点
《建设部关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》（建房〔1997〕第178号）附件“房屋权属证书的填写说明”对“权利价值”的解释为“权利人双方在合同上设定的抵押金、典金”。房地产登记管理部门认为不能将“权利价值”理解为“抵押担保范围”，“抵押担保范围”在房管局内部的登记表上存在相应的记载（在《物权法》生效之后在登记簿上有明确记载），法院应根据房管局内部的登记表或登记簿而不是他项权证来确定“抵押担保范围”。
4.法院观点
法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条的规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”根据公示公信原则，物权变动必须以一定方式向外界公示，才能产生物权变动的效力；任何因基于对公示行为的信赖而从事的相关交易行为，即使公示错误，其交易行为也为有效。他项权证中“权利价值”对外相当于抵押担保范围的公示，第三方只能通过他项权证获知抵押担保范围。在登记机关只登记抵押担保主债权额的情况下，基于保护交易安全的考虑，债权人只能就主债权额实现抵押权。
笔者按：《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”因此，根据《物权法》的规定，上述案例中房地产登记管理部门观点应为正确；但是该案件发生在《物权法》生效之前，因此法院的判决并无不当。