房屋工程开发基本流程
（一）房屋工程开发基本流程概述
房地产开发流程包括三个基本方面：用地手续、勘察设计和规划建设。
1.用地手续：即为房地产开发企业通过招拍挂等方式取得国有土地使用权，并按照规定缴纳土地使用权出让金及相关税费；
2.勘察设计：即为对建设项目进行地质勘探、初步设计、出单体报建图及各专业施工图、竣工图等，并通过相关主管部门对各项设计图纸进行审查；
3.规划建设：即向相关主管申办建设项目备案、用地规划、工程规划、施工许可及项目施工、竣工验收等。
（二）建设用地使用权取得阶段
房地产开发企业通过招拍挂等方式取得建设用地使用权，需要办理建设用地使用权出让手续和土地补偿费手续两个方面。
1.房地产开发企业参与建设用地使用权竞买时，需要缴纳一定金额的保证金，竞买成功后取得成交确认书或中标通知书，然后与土地出让部门签署《国有土地使用权出让合同》[6]，房地产开发企业需要按照《国有土地使用权出让合同》约定按期缴纳土地出让价款和税费。
2.如果竞买的建设用地使用权涉及需要房地产开发企业支付拆迁补偿费用的，房地产开发企业应与建设用地使用权出让单位签署相关补偿协议，并支付拆迁补偿费用。
（三）立项备案阶段
房地产开发企业应当向所属地区的发改委提交备案登记申请表和规划意见书，申请取得固定资产投资项目备案证或立项备案批复。我国对固定资产项目投资采用备案制和核准制两种方式，目前房地产开发投资实行备案制。
（四）建设用地规划许可证办理阶段
1.建设用地规划许可证办理材料
根据北京市规划委员会的规定，依法取得国有土地使用权的建设项目，建设单位可以提交如下材料申请建设用地规划许可证：①建设单位出具的申报委托书；②《建设项目规划许可及其他事项申报表》；③规划部门及相关部门的批准文件[7]；④《建设用地钉桩测量成果报告书》（含《建设用地钉桩通知书》和《钉桩坐标成果通知书》）；⑤测绘部门按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的1/500或1/2000地形图；⑥法律、法规、规章规定要求的其他相关材料。
2.地质勘探与初步设计
房地产开发企业需要对建设用地进行地质勘探，并取得地质勘探报告。房地产开发企业通过招投标确定设计单位，由设计单位对建设项目进行初步设计，并报城市规划部门出具设计方案审查意见。
初步设计阶段实行并联审批，城市规划部门为主办部门，人防、园林、消防、交通、教育、市政等为协办部门；城市规划部门先预审通过，在取得各协办部门的审查合格意见后，再出具初步审计审查意见。房地产开发企业完成初步设计工作，需要出单体报建图。
（五）建设工程规划许可证办理阶段
1.并联审批程序
《建设工程规划许可证》是建设单位办理《建设工程施工许可证》、进行规划验线及验收、商品房预售/销售及产权登记的必须要件。城市规划部门在收到建设单位提交的办理《建设工程规划许可证》的申请时，应当向人防、园林、消防、交通、教育等主管部门发放并联审批办理通知；城市规划部门收到并联审批部门的审核意见书后，应在规定时限内完成现场放验线，并核发《建设工程规划许可证》。
2.建设工程规划许可证办理材料
根据北京市规划委员会的规定，建设工程规划许可证申请的条件是依法拥有国有土地使用权的建设单位，申请需要提交的资料：①建设单位出具的申报委托书；②《建设项目规划许可及其他事项申报表》；③建设项目批准、核准、备案文件或者相关文件；④前期规划管理文件[8]；⑤前期规划管理文件注明申报建设工程规划许可证时需要提交的相关文件；⑥使用国有土地的有关证明文件；⑦具有资质的设计单位按照前期规划管理文件要求绘制的建设工程施工图中的主要部分[9]1套，另再附相同设计总平面图5份；⑧其他法律、法规、规章规定要求提供的相关材料。
（六）建设工程施工许可证办理阶段
1.施工图审查
（1）施工图内容
房地产开发企业出单体报建图后，需要出各专业的施工图，然后报送施工图审查。建设项目施工图是建设工程总体布局和建筑物的外部形状、内部布置、结构构造、内外装修、材料设备等施工要求图样，是建设工程施工的主要依据。建设项目施工图包括建筑施工图、结构施工图、设备施工图等各专业图纸，其中建筑施工图主要包括图纸目录及门窗表、建筑设计总说明、建筑平面图、建筑立面图、建筑剖面图、节点大样图及门窗大样图、楼梯大样图。
（2）施工图审查
施工图需要报送建设主管部门认定的施工图审查机构进行审查，未经审查合格的施工图不得使用。根据住房与城乡建设部《房屋建筑和市政工程设施工程施工图设计文件审查管理办法》，建设单位向审查机构提交审查的资料包括：作为勘察设计依据的政府有关部门的批准文件及附件、全套施工图、其他应当提交的材料。
审查机构的审查内容包括：①是否符合工程建设强制性标准；②地基基础和主体结构的安全性；③是否符合民用建筑节能强制性标准，对执行绿色建筑标准的项目，还应当审查是否符合绿色建筑标准；④勘察设计企业和注册执行人员以及相关人员是否按规定在施工图上加盖相应的图章和签字；⑤法律、法规、规章规定必须审查的其他内容。
2.向市计委、建委和开发办办理年度施工计划，并在建委办理招投标备案
（1）年度施工计划
根据北京市《关于加强实施许可管理有关工作的通知》及《关于实施京建法〔2012〕14号文件有关问题的说明》规定，在北京市区域内的房屋建筑及市政基础设施工程在申报施工许可时应提交施工计划通知书和年度投资计划。
（2）招投标备案
建设单位进行房屋建筑工程建筑施工招标时，应当按照规定向北京市住房和城乡建设委员会进行备案。备案申报材料包括：《招标文件备案表》、招标文件、施工图设计文件已通过审查的证明材料。
3.办理建筑工程施工许可证
（1）申领条件
根据《北京市建筑工程施工许可办法》规定，建设单位需要具备如下条件方可申领建筑工程施工许可证：①已经办理该建筑工程用地批准手续并取得土地使用权；②取得建设工程规划许可证；③需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；需要挖掘道路的，已经征得道路主管部门同意；影响交通安全的，已经征得公安机关交通管理部门的同意；④已经确定建筑施工企业，并签订施工承包合同；⑤有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查，依法建设的人防工程的施工图符合有关法律规定；⑥有保证工程质量和安全的具体措施，并按规定办理了工程质量监督手续；⑦建设资金已经落实，建设工期不足1年的，到位资金不得少于工程合同价款的50%；建设工期超过1年的，到位资金不得少于工程合同价款的30%；⑧法律、行政法规规定的其他条件。
（2）申领材料
申领建筑工程施工许可证需要提交如下材料：①建筑工程施工许可申请表；建设工程规划许可证正本、附件、附图；②用地批准手续（国有土地使用证或有关批准文件）；③建筑工程施工图设计文件审查合格书；④招投标管理部门出具的施工合同备案表；招投标管理部门出具的监理合同备案表；⑤建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B本、C本）及《地上、地下管线及建筑物资料移交单（表AQ-A-2）》；⑥建设单位提供开户行的具体资金证明；⑦人防施工图备案回执；⑧法人委托书；⑨年度投资计划；⑩《建设工程消防设计审核意见书》或建设单位相应的书面承诺；(11)园林绿化部门办理的相应行政许可文件或建设单位相应的书面承诺。
（七）预售许可证办理阶段
1.放线、规划验线、开工建设
放线：建设单位取得《建筑工程施工许可证》后，在建筑工程开工后需要进行施工放线：首先由城市规划部门下属的测量队和施工单位的测量人员，根据建筑规划定位图对建筑工程进行定位，并在施工现场形成首次定位桩；建筑物定位桩设定后，由施工单位的专业测量人员、施工现场负责人及监理单位对基础工程进行放线及测量复核，根据首次定位桩及建筑物底层施工平面图进行放线，设置所有建筑轴线的定位桩；施工现场的测量员及施工员根据定位的轴线放出的基础边线进行基础开挖，接下来就是在基础工程施工出正负零后的主体工程施工及放线工作。
验线：验线可分为灰线验线和施工±0验线，需要向城市规划部门申请验线。灰线验线主要是检验施工放线是否符合建设工程规划许可证要求，一般要求建设用地范围内应该拆除的建筑物已经拆除完毕，完成施工场地的清理平整并实施放线，地面应留有固定的放线标志。施工±0验线是检验工程施工至±0时，各单体建筑外围轴线位置及±0标高，主要受益查验建设工程基础是否按照灰线检验的要求进行施工。
2.预售许可证的办理
（1）申领条件
根据《北京市城市房地产转让管理办法》，建设单位符合如下条件时方可申领商品房预售许可证：①已交付全部土地使用权出让金并取得国有土地使用权证，属于预售经济适用房的，应当取得建设用地批准书；②取得建设工程规划许可证和施工许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发的建设资金达到工程建设总投资的25%以上；④已经确定竣工日期，且满足市房地产行政主管部门公布的预售最长期限。
（2）申领材料
建设单位申请预售许可证的，应当提供如下资料：①商品房预售许可申请表；②建设单位营业执照副本和资质证书；③已交付全部土地使用权出让金证明、国有土地使用权证、出让合同；④建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证；⑤开户银行出具的投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上的证明；⑥招投标管理部门出具的工程施工合同备案表和经施工单位确认的施工进度计划；⑦属于绿化隔离带地区的项目，提交市绿化管理部门认可机构出具的确认商品房范围的证明文件；⑧已将土地使用权或土地使用权连同在建工程设定抵押的，提交抵押权人同意抵押房屋预售的证明；⑨商品房预售方案：房屋预售测绘成果备案表、房地产开发项目手册、销售机构和销售人员情况表、规划管理部门出具的建筑物名称批准文件、《临时管理规约》和《前期物业服务合同》、项目建设方案及建设方案备案登记表。
3.工地服务、设计洽商、竣工图绘制
在建设工程竣工的时候，施工单位需要根据施工实际情况绘制出竣工图，以便于建设单位和房屋使用者清晰了解建设工程的管道和设备的实际安装情况。竣工图可以在施工图的基础上进行绘制，也可以重新绘制。
（八）竣工结案阶段
1.竣工验收备案
（1）竣工验收条件
根据《建设工程质量管理条例》，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。工程竣工验收应当符合下列条件：①完成建设工程设计和合同约定的各项内容；②有完整的技术档案和施工管理资料；③有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；④有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；⑤有施工单位签署的工程保修书。建设工程验收合格的，方可交付使用。
（2）竣工验收材料
《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定建设单位办理工程竣工验收备案应当提交的文件包括：①工程竣工验收备案表；②工程竣工验收报告：包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；③法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；④法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；⑤施工单位签署的工程质量保修书；⑥住宅工程应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
2.房屋所有权初始登记（办理大产权证）
建设项目竣工验收后，房地产开发需要办理房屋所有权的初始登记，也即办理大产权证。根据《房屋登记办法》规定，初始登记需要提交如下材料：①登记申请书；②申请人身份证明；③建设用地使用权证明；④建设工程符合规划的证明，⑤房屋已竣工的证明；⑥房屋测绘报告；⑦其他必要材料。
房地产开发企业在初始登记申请时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等一并予以申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。
3.房屋所有权转移登记（分割小产权证）
房地产开发企业将房屋交付业主后，需要配合业主办理房屋所有权转移登记，也即分割小产权证。根据《房屋登记办法》，申请房屋所有权转移登记提供的材料包括：①登记申请书，②申请人身份证明，③房屋所有权证书或房地产权证书，④证明房屋所有权发生转移的材料，⑤其他必要材料。
在办理房屋所有权转移登记时，业主需要缴纳一定金额的契税。根据财政部、国家税务总局、住房与城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，对于个人购买普通住房，且该住房属于家庭成员（购房人、配偶及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税；对于个人购买90平方米及以下的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。目前，对于个人购买住房暂免征收印花税。