住房反向抵押制度法律本质争论与廓清

众所周知，法律关系的本质决定了其使用的法律规范与纠纷解决的路径。了解住房反向抵押制度的法律本质，不仅有助于寻求其适法性规范，更有利于司法实务工作获得准确的行为指引。因此，对住房反向抵押法律本质的探究是一个不可回避的前置性问题。

针对住房反向抵押的性质，理论界有众多不同观点，其中三种比较典型的观点引发了一系列激烈论争。第一种观点采用“期货说”。支持该观点的学者认为，住房反向抵押制度是一种住房“期货化”的形式，即将该制度类比于一种房屋预售买卖。老年人将自有房屋作为“期货”预售给相关机构，同时保留房屋居住权。^[3]第二种观点采用“保险说”，即住房反向抵押制度是一种人寿保险产品。支持该观点的学者认为住房反向抵押制度就是将住房等不动产在生命周期终止前的一段时间内，通过保险公司等金融机构在一定利率下予以折现，充实家庭的养老保险基金。^[4]第三种观点采用“担保说”，即住房反向抵押是一种特殊的房屋抵押方式，老年人用自己所有的房产作为担保标的向银行借款，待条件成熟时一次性偿还的担保行为。^[5](https://www.daowen.com)

笔者认为，上述三种交锋观点各有其合理的一面，对此问题要全面分析与认识。其一，在我国已经成熟的法律部门中，没有任何一种制度能够科学、合理地概括住房反向抵押的全部内涵。这也就意味着住房反向抵押制度可能具备多部门、多领域交叉属性，不能够绝对地将其置于某一法律制度框架内。其二，在现阶段法律实践中，住房反向抵押由试点地区的相关保险机构来负责具体操作。中国保险监督管理委员会在《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》中指出：反向抵押养老保险是拥有完全房屋产权的老年人，在保留其房产占有、使用、收益以及受限制处分权能的前提下，通过与保险公司设定房产抵押，保险公司按照约定向老年人支付相应价款作为养老金；在老年人身故后，保险公司获得该抵押房产所有权的商业养老保险。可见在我国，官方目前将住房反向抵押定性为适用于老年主体的商业养老保险产品。其三，在价值实现上，住房反向抵押制度巧妙地进行了时间与空间的转移。依照传统的财产观念，老年人生前的房产一般会作为遗产，在其死后根据继承上的法律安排由其继承人或其他主体取得。这也就意味着，即使房产价值巨大，老年人自身也享受不到其带来的经济利益。而住房反向抵押制度则将房屋自身的经济价值由老年人死后实现前移至其生前实现，由他人享有转变为老年人自身享有，最大限度地帮助老年人享受其财产利益。其四，住房反向抵押制度与抵押担保民事制度密不可分。从操作流程上来看，住房反向抵押制度的核心是抵押人与抵押权人之间围绕房产所产生的抵押关系的设定。老年人与保险公司之间对抵押房产价值给付数量、方式以及债务清偿条件等内容平等协商，达成意思表示一致。

因此笔者认为，在我国实行的住房反向抵押是一种兼具“寿险功能”和“特殊债权担保方式”特点的新型商业养老保障制度，目前通过保险公司进行制度操作，但在其养老公益目的和公益属性外，其核心法律性质仍属担保物权设定与实现范畴。