借名合同无效时的产权归属

在一般限购背景下的借名合同被认定无效时，借名人即丧失了要求出名人配合其进行房屋产权过户的请求权，因此产权直接按照不动产登记簿上的记载，归出名人所有。合同无效后，会产生一系列合同无效的效果，如返还原物、恢复原状等。当然，如果当事人一方因此受到损失，另一方还要承担相应的缔约过失责任。在借名合同被认定无效以前，借名人已经取得相应的购房资格，出名人按照约定办理了产权转移登记时，因为合同无效就是自始无效，一切都要恢复到合同成立之前的状态，所以他们之间的转移登记也应该是无效的。如果在借名合同被认定无效之前，出名人按照借名人的要求将房屋转移给第三人，也会因为合同无效而丧失合法性基础。所以，在一般的限购房借名买卖合同被宣告无效以后，借名人即丧失了请求出名人办理房屋过户的权利，房屋归出名人所有，实现了法律物权和事实物权的统一。^[22](https://www.daowen.com)

因借名购房行为的特殊性，争议发生以前，房屋由借名人实际占有并使用，当合同被确认无效以后，借名人便丧失了对房屋占有的权利基础，同时也没有了该不动产转移登记的期待可能性。但房屋价格的快速上涨使得出名人返还的房款或行政管理部门的回购款与目前的房价相差甚远，借名人是否可以基于缔约过失责任请求出名人赔偿其损失，出名人获得房屋所有权后是否有权要求借名人支付房屋使用费，都是实务中会发生的问题。笔者认为，当一般的限购房因为借名合同无效最终判决产权归出名人所有时，虽然双方对借名行为存在过错，但最终因借名合同无效而使得借名人蒙受了巨大的损失，出名人获得了巨大的利益，所以应酌情根据缔约过失责任和双方的过错程度由出名人对借名人进行适当补偿。当保障性住房的借名购房合同被宣告无效后，因为房屋最终被行政管理部门回购，出名人并没有因此获利，所以不需要出名人承担赔偿责任。对于房屋使用费的请求，因为借名人占有并使用房屋是双方在借名合同中约定的，虽然合同被宣告无效，但根据诚实信用原则，出名人的请求不应得到支持。