限购房借名买卖合同的法律问题研究

冯静^[1]

［摘要］：国家“限购令”出台后，借名购房的现象屡见不鲜。本文首先明晰了借名合同不同于行纪、信托等典型的有名合同，与代理在实质上也存在区别。作为无名合同，在当事人未明确规定合同内容时利用委托合同相似规定进行补充解释。其次从无效说、有效说和折中说三个方面，结合《合同法》第52条说明借名购房买卖合同的效力，得出的结论是采折中说，在个案具体情况中，若无其他禁止性导致合同无效的事由，应肯定合同的有效性。最后落脚于借名房屋产权归属问题，不涉及第三人的情形中，实际出资人基于借名购房买卖合同得以主张权利，要求名义购房人履行合同义务。反之，需要具体讨论及结合具体规定进行处理。(https://www.daowen.com)

［关键词］：借名购房；合同性质；合同效力；借名产权归属

“限购令”是政府出于限制房地产行业过于快速发展的现状，遏制房屋价格持续增长、市场资金投资不均引起的恶性循环，稳定市场及行业安全实施的行业调整政策，包括严格限制买房贷款条件、提高第二套房产的贷款利率等措施。由此，部分有钱买房却无买房资格的人，或者为了规避高额贷款利息及高额房款首付的人，不得不以他人的名义购买房产（以下称借名购房）。借名人和出名人签订协议，以借名合同约定借名人借出名人的名义购买房屋并将产权登记于出名人名下，由实际购房人占有和使用，实际出资人与名义购房人之间的借名购房买卖合同是以要约和承诺达成一致的意思表示的过程所形成的合同关系，是一种债的关系，合同双方基于此产生符合合同约定的债权请求权。^[2]因受到房屋增值利益的吸引，很多出借自己名义的人不承认借名合同的效力，进而对房屋主张所有权，由此引发争议诉至法院。限购房的借名买卖有限购政策等文件的约束，所以其具有不同于一般的借名买卖合同的特殊性。各地法院在解决借名买房争议纠纷时一般都是从借名合同的效力入手，最终确定房屋的产权归属。规避“限购令”的此类购房行为中的法律关系较为复杂，且目前我国尚未对此进行明确的立法规定，关于双方当事人之间的协议效力，各个地区的政策变化影响着对于此类协议效力的判定。探究导致借名购房行为引起的纠纷呈现“同案不同判”的差异性后果，需要从合同的性质及效力两个方面进行。