借名购房买卖合同无效说

1.借名合同属于违反法律、行政法规的强制性规定的合同

持此观点的学者认为，上述导致合同无效的理由是否成立有待商榷。根据我国合同法和相关司法解释，有关“法律”的概念界定比较清晰，一般指的是由全国人大及其常委会制定的规范性法律文件。有关限购房的调控政策的制定主体并不是全国人大及其常委会，因此其并不属于法律。行政法规是由国务院制定的行政法规，上述有关房地产的限购政策都不是由总理签署国务院令公布的，因此其不属于行政法规的范畴。史尚宽先生从立法目的角度分析认为，若违反了立法目的，不能使其行为继续有效，则为效力性规范。^[11]借名购房买卖合同中约定涉及的规避贷款、税收政策等内容，其规避的条款并不属于“法律、行政法规”。

2.借名合同属于以合法形式掩盖非法目的的合同

以合法形式掩盖非法目的又称“脱法行为”，指规避强制法之禁止性规定的行为。如前文所述，强行性规定的范围至少是“法律、行政法规”，在我国现实立法中，并未对借名购房合同效力做出明确规定，也未明确禁止借名买房双方之间的借名行为，故此种借名购房买卖合同不属于规避强行性规定的行为。从行为结果来看，最终房屋所有权归属于实际买房人并不属于“法律所不许之效果”。反之，如果借名买卖合同因上述理由归于无效，那么名义购房人与第三人（开发商）签订的房屋买卖合同也归于无效，以此判断合同效力太过片面和绝对。

3.借名购房买卖合同因恶意串通而无效

持此观点的学者认为，此类借名合同自始、当然、确定无效，购买房屋支出的所有费用应返还于实际购房人。双方当事人就合同的无效均有过错，但实践中因名义购房人拒绝履行等因素，其应就合同无效承担主要责任，将房屋升值产生之收益依过错程度补偿于实际出资人。^[12]因合同无法再行履行，房屋最后应收归国家或集体，此时就需要商榷其正确性，名义购房人是否应承担主要责任，并且是否应该将房屋产生的增值和收益返还实际购房人。“恶意串通”作为我国立法中的特色用词，其适用标准不一，但如果要认定双方当事人存在恶意串通的情形，其须符合两个要件：一是主观存在通过签订履行借名购房合同以损害国家、集体或者第三人利益的“恶意”，二是双方意思表示与其真意不符。限购政策背景下的借名合同始终存在着符合限购房购房主体资格的出名人，出名人的购房计划已经在国家关于限购房的总体规划之中，此类行为不会损害到国家、集体或他人利益。^[13]当然如果借名合同签订的目的是为了转移资产、逃避债务，则可能无效。(https://www.daowen.com)

4.借名购房买卖合同因损害社会公共利益而无效

第一，合同因损害社会公共利益而无效是各国普遍适用的一项合同法中为弥补无效合同判断不足的条款，其具有兜底条款的性质。那么应该如何认定合同的内容是否损害了社会的公共利益就显得十分重要。笔者认为，在当前市场交易频繁的状态下，对违反公共利益的认定应该持非常谨慎的态度。有部分学者认为在规避限购令的借名购房行为中，实际出资人与名义购房人依照契约自由原则以真实意思表示达成一致，名义购房人以其自身自由意思表示放弃所享有的优惠政策和房屋权益，这种放弃行为和双方当事人之间订立合同的行为并不涉及公共利益。

第二，“社会公共利益”的本质在于反映和维护国家的根本利益，对于“社会公共利益”这一概念的界定，从数量上应包含“绝大多数人”，从广度上应用于“全社会范围内”，其外延和内涵伸缩性较大，而借名购房买卖合同中规避的限购政策是否属于“社会公共利益”，值得商榷。限购政策属于临时性的调控政策，是一个国家在某个特定时代下的政治调控方法，在某种程度上通过限制契约自由来遏制房价的过快上涨，是一时的干预资源分配的政策。而合同法的宗旨在于促进协商和交易，在实践中尊重交易自由原则，保护合同当事人的自由选择，所以不应随意认定借名购房买卖合同因损害社会公共利益而无效。

5.借名购房买卖合同因违反民法诚实信用原则而无效

诚实信用原则作为民法的“帝王条款”，是民法最基本的原则，借名购房买卖合同无疑有违背诚实信用原则之嫌，但借名购房买卖合同不能因违背此原则而被认定为无效。一方面，应严格依据法律原则的适用准则。借名购房买卖合同属于《合同法》范畴，应该如前述优先参照适用委托合同之规定，故而不可直接适用此项基本原则将合同归于无效。另一方面，直接以原则认定合同效力容易产生法官自由裁量权滥用的问题，可能使个案失去公正。