借名合同有效时的产权归属

1.不涉及第三人的借名买卖的房屋所有权归属

借名购房行为可以分为三个部分，第一部分是借名购房协议双方签订的无名合同，类推适用委托合同的相关规定。第二部分是出名人和开发商之间形成的房屋买卖合同这一债权行为。第三部分是出名人以自己名义依据借名购房买卖合同而实施的物权行为。物权行为属于绝对权，故从权利外观来看，出名人拥有得以对抗不特定多数人的产权权益。出名人的物权行为以之前的两个债权行为合法有效为基础，在两个债权行为都有效的前提下探讨借名产权的归属，依双方当事人协商而定。因此在具体案件中，借名人需要足够的证据证明其与出名人签订了借名购房买卖合同，即证明自己是房屋的真正产权人，在不涉及第三方时，法律保护事实权利人，即认定实际出资人为房屋的所有权人。^[17]根据《合同法》第8条、第60条、第107的规定，借名人可请求出名人履行房屋过户义务或承担赔偿损失的责任；也可以依法起诉请求归属借名产权于自己，或请求名义购房人返还房屋。

在不动产登记制度中，登记是公示的方式，但其并不是唯一的证明不动产物权归属的证据，当实际出资人提出如房款支付凭证和借名购房买卖合同等足以证明其对房屋享有事实所有权的证据，原登记的推定力即被推翻。人民法院做出确权判决是为了使物权归于相对确定的状态，并且纠正错误的登记状态。当不涉及第三人利益的时候，由于法律物权与事实物权分离的状态是当事人意思表示一致的结果，应该尊重当事人的意思自治，保护事实物权享有者的利益，所以此时法律的目标是维护权利的真实状态。^[18]此时，从民法的诚实信用原则角度出发也应保护物权的静态的安全。借名人如果想更有效地保护其物权，可以进行变更登记，结束法律物权和事实物权相分离的状态，最大限度地维护自己的合法权益。

当不涉及第三人利益的时候，根据当事人双方之间的内部约定与民法的诚实信用原则，应该维护物权的静态的安全，保护借名人作为事实物权人的利益。但在限购房借名买卖的情形下，如果借名人仍然不具有购房资格，即使法院判决借名合同有效，产权归借名人所有，当事人由于政策的原则也无法完成过户手续，这就形成了法院判决和地方行政规定之间的冲突问题，这种民法与行政法双重性交织的问题在实际处理中相当棘手。笔者认为如果借名人具有取得资格的可能性，则可以待其获得资格以后再完成过户手续；如果几乎无可能，则实际产权人应当处分该房产，以获取其所带来的利益，但同时也应对处分房产附加一个期限，不能无限期拖延，以防损害出名人的利益。(https://www.daowen.com)

2.涉及第三人的借名买卖的产权归属

在实践中，名义购房人依靠不动产登记簿的公信力将房屋所有权向第三人转让或处分，最终导致物权变动的效果发生，此时需要探究物权归属问题。首先，需要界定分离的法律物权与事实物权，法律物权是指已经经过登记或者公示，具有法定之外观、表征的物权，与之对应的则为事实物权，是指由真正权利人实际享有之物权。^[19]法律对于两者的适用准则为：法律中的登记制度首要保护事实物权，当发生第三人物权取得时，以保护法律物权为优先。其次，要明晰物权公示制度中的信赖保护原则，名义购房人在与第三人进行交易时，双方均基于已公示的物权的权利表征和对不动产登记簿公信力的信赖，以名义购房人为真正的房屋所有权人并与之订立房屋买卖合同，此时如若为保护真正的所有权人而直接认定交易无效，将使得结果有失公正。

由于物权的公示原则，当涉及第三人利益的时候，法律为了保护善意第三人的利益，会侧重于保护法律物权，以维护交易的动态安全。之所以在有第三人介入的时候要侧重于保护第三人的利益，是因为法律物权与事实物权分离的状态是由借名人与出名人之间的借名合同造成的，他们之间的借名合同相对于第三人来说是一种内部关系，当然不能约束当事人之外的第三人。^[20]在借名购房行为中，只有当借名人已经足以证明其是真正的房屋产权人，法院才可确权认定其享有房屋产权。对于不动产登记簿的效力，一种观点认为即使登记簿上的记载与实际权利状况不符，也只能依照特定的程序提出异议，变更登记，重新确权，即只要没有更正登记或异议登记，登记对任何第三人来说都是确定性的登记。^[21]在具体案件中，如借名购房法律关系中，若实际出资人有足够的证据证明名义购房人并非真正的房屋所有权人，经过法院确权，即可不以不动产登记簿为优先。在此之前，名义购房人因不动产登记簿的公信力当然对房屋享有所有权，故其处分权并无瑕疵，第三人可以直接与名义购房人签订房屋买卖合同并请求办理物权变更登记。