住房反向抵押制度的法律内涵

“住房反向抵押”一词源于英文“Reverse Mortgage”。对该词汇，理论界和实务界有众多不同译法，如“住房逆按揭”“住房逆抵押”和“住房倒按揭”等。^[6]这些译法虽然形式上有所区别，但都揭示了住房反向抵押制度的核心实质，即一般的抵押制度要求债权人一次性支付、债务人分期偿还，而在住房反向抵押中恰恰相反，由债权人分期支付、债务人一次性偿还。因此，本文与国内较为通用的翻译方式保持一致，采用“住房反向抵押”定义这一制度。

美国目前对于住房反向抵押制度的实践较为完善。例如，在美国HECM住房反向抵押模式下，达到法定年龄的老年人将自有住房抵押给相关机构，相关机构根据老年人的年龄、身体状况、房屋情况等条件对该笔抵押担保的价值与风险进行商业评价并确定贷款金额，而后与其签订借款合同。借款人按照事先约定的方式从该机构获得一定价款。待约定的特定条件具备时，房屋再由其权利继受人通过偿还贷款本息的方式赎回或直接由相关机构获得^[7]。(https://www.daowen.com)

结合住房反向抵押制度操作的一般流程和我国的现有民事法律语系中担保术语的使用情况，笔者认为对住房反向抵押制度可进行如下法律界定：符合特定法律条件的老年人将其拥有的房屋产权抵押给相关金融机构，金融机构将房屋现有价值、房屋未来的增值与折旧以及老年人预计寿命进行评估综合核算，以现金形式将房屋对应价值按照双方约定分期支付给抵押人，直至抵押人去世或永久离开房屋为止，再由抵押人的权利继承人等利害关系人予以一次性赎回或直接由金融机构获得产权。