借名购房买卖合同与代理制度

1.与直接代理和显名间接代理的区别

学术上将代理分为直接代理和间接代理，大陆法系理论中存在一个经典的定义。^[8]我国《民法总则》对代理也做出了规定。此类购房行为存在于实际出资人、名义购房人和第三人之间，但从定义的角度来看其无法满足直接代理的条件，故而不同于直接代理。显名间接代理在《合同法》第402条中有所规定。在显名间接代理中，受托人与第三人签订的合同直接对委托人和第三人发生效力。由此可见，若第三人知道实际出资人，购房合同将直接约束实际出资人和第三人，“借名”购房即失去意义。故借名购房行为也不具有显名间接代理的性质。

2.名义购房人实施购房行为的性质(https://www.daowen.com)

在间接代理人与相对人发生法律关系、缔结法律行为时，虽亦有为本人而为之企图，然此不过其行为之动机，其行为之效果并不直接归属于本人。此类购房行为中，由出名人直接与第三人订立房屋买卖合同，然后根据借名人与出名人之间的借名协议而使之前签订的房屋买卖合同的实际效果归于借名人享有。^[9]由此看来，此类行为较为符合隐名间接代理的构成要件。法律赋予了受托人披露权^[10]，若实际出资人不履行义务，名义购房人可向第三人披露实际出资人（委托人），使委托人介入交易。然而，借名购房买卖合同以隐瞒实际出资人为目的，所以一般无介入权之行使。

3.实际出资人实施购房行为的性质

在实际出资人实施购房行为的实践中，名义购房人仅提供证件和授权委托书，或仅在合同中签署姓名，表征上与开发商订立房屋买卖合同，但对于购房既没有自己的意思表示，也没有具体的实施行为。在代理法律关系中，代理人以被代理人的名义从事相应的法律行为，然后再根据代理人和被代理人之间的代理关系将代理的效果直接归属于被代理人。从性质来看，代理人需要自己具体地完成法律行为，故而其不符合代理制度的有关规定。