一、问题的提出

不动产抵押权之优先受偿范围与抵押人、抵押权人的意思自治及登记事项有密切联系，换句话说，意思自治与行政登记共同决定了抵押权优先受偿的范围。根据现行法律规定，不动产抵押权登记有两方面的意义：一方面，登记使不动产抵押物及担保的债权特定，符合物权公示公信原则的要求^[2]，也使债权实现有了物权的保证；另一方面，第三人可以通过公示信息知晓抵押物上的权利负担、评估交易风险，从而作出符合市场交易的判断^[3]。

鉴于《物权法》^[4]对不动产抵押权规定了最高额抵押权和一般抵押权两种抵押交易模式，这两种抵押权的设立和实现具有较大的差异，故本文讨论的范围限于一般抵押权。在此借用现实交易之一般模型引出本文讨论的问题：A向B借款50万元，并提供其名下的不动产作为抵押担保。A、B在抵押合同中约定担保的主债权为50万元，担保范围包括但不限于本金、利息、违约金、实现债权的费用等。双方在不动产登记部门申请办理抵押登记，不动产登记簿记载的债权数额为45万元。此时，对于抵押权人B享有的优先受偿债权本金是以50万元为限还是以45万元为限，以及对于未登记公示的利息、违约金、实现债权费用等其他约定被担保债权是否享有强制执行上的优先受偿权产生了分歧。(https://www.daowen.com)

不动产抵押权优先受偿范围之争议在抵押物上仅存在单一债权时，抵押权人的分歧对抗尚未凸显，但同一抵押物上存在数个抵押权和普通债权时，抵押权人之间、抵押权人与普通债权人之间产生的法律适用争议、利益对抗冲突尤为明显和激烈。故本文论述的争议问题主要存在于抵押权顺位利益冲突以及抵押权与无担保债权冲突的情形。