一、不动产登记
（一）不动产登记的概念
《物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产登记是权利人申请国家登记机关将不动产发生和变更的事项记载于不动产登记簿，国家登记机关经审查后予以登记的行为。国家登记机关登记后向权利人颁发不动产权利证书。
（二）不动产登记的功能
1.物权设立的公示功能。除了少数法定物权（如留置权）以外，物权的发生都以公示为条件。物权的公示制度如果不存在，则物权也就无法存在。即使当事人之间订立协议，也无法将物权的状态告知第三人，不能对抗第三人。如果没有物权公示制度，就无法处理一个标的物上并存两个以上内容不相容的物权，无法按照设立的先后顺序确立哪个物权的效力优先，从而违反了物权法的基本原则。
2.物权变动的公示功能。如果物权的内容发生了变动，没有公示，第三人无法确知物权的内容是否发生了变动，不能对抗第三人。从法理上说，没有公示的物权变动可以视为未变动，经过公示的物权变动即使事实上未变动也应视为已变动。
3.权利正确性的推定功能。登记记载的权利人推定其为真正的权利人，其他人推定为不享有该项权利的人。一般来说，登记记载的权利人与实际权利人是一致的。如果登记的权利人与实际的权利人不符，在有关当事人依法定程序请求更正以前，应当推定登记的权利人是真正的权利人。
权利人及利害关系人有权对登记所记载的内容提出异议，但必须向人民法院提起诉讼，请求人民法院裁定变更登记。提出异议的期限不受诉讼时效的限制。如果人民法院作出变更的裁定，登记机关必须依据裁定予以变更。变更登记以前，第三人因信赖登记内容而进行的交易依然有效（即：登记的更正）。在这里，法院的裁定是确权的依据，但不是物权变动的凭证；登记机关依据法院裁定办理的变更登记手续是物权变动的法定公示方式，是物权变动的凭证。
4.他人对登记内容的信赖功能（不动产登记的公信力）。在不动产登记簿上记载的权利人依法享有该项物权。权利人处分该项物权受法律保护。但受让人明知权利人不应当取得该项物权，仍然与之从事交易的，不在此限。信赖登记所记载的权利而与权利人进行交易的人，推定其具有善意。这是因为：①不动产登记的内容在被依法定程序变更或撤销之前，他人有理由信赖登记的权利人就是真正的权利人；②除非有证据证明相对人明知或应当知道登记的权利人不是真正的权利人以外，均应将相对人视为善意；③物权法在保护相对人的这种信赖利益时，只保护善意的相对人，不保护恶意的相对人。
（三）不动产登记机关
不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度，统一的登记范围、登记机构和登记方法。
当事人申请登记，应当根据不同的登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。登记机构应当履行下列职责：①查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；②就有关登记事项询问申请人；③如实、及时登记有关事项；④法律、行政法规规定的其他职责。
《物权法》第13条规定，登记机构不得有下列行为：①要求对不动产进行评估；②以年检等名义进行重复登记；③超出登记职责范围的其他行为。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产登记簿由登记机构管理。(https://www.daowen.com)
（四）不动产权属证书
不动产权属证书是登记机关根据不动产登记内容制作的用于证明登记的权利人享有登记的不动产物权的法律文书。不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证据，它的内容应当与不动产登记簿记载的内容完全一致。如果他人持有权利人的权属证书，或者权属证书记载的权利人与登记簿记载的权利人不一致，权属证书不能作为不动产物权发生变动的依据。权属证书与登记簿的内容不一致的，以不动产登记簿记载的内容为准。
不动产物权转移的，当事人应当办理登记手续，当事人未就不动产物权的转移及时办理登记手续的，在下列情况下，允许当事人继续补办登记：①合同合法有效；②双方已经履行合同或者愿意受合同约束；③补办登记不损害第三人的利益。
（五）不动产登记的效力
不动产物权的设立、转移、变更和消灭，依法应当公示的，必须经登记公示，未经公示的，不得对抗第三人。不动产登记是不动产公示的唯一方式，也是在法律上确定权利人是否享有不动产物权的标准。如果不动产物权人与他人订立了移转不动产物权的合同而未办理变更登记手续，应当确认合同有效，但受让人依合同主张其享有不动产物权的不予支持。如果不动产物权人与受让人订立合同后，又将不动产物权移转给第三人并办理了登记手续，不动产物权归属于第三人，前一合同的受让人可以追究不动产物权人的违约责任。
以上关于不动产登记效力的论述是针对依法律行为设立、转移、变更、消灭的不动产物权而言的，非依法律行为发生的不动产物权的变动，不以登记为生效条件。另外，依法律规定直接取得的不动产物权，如法定抵押权，也不以登记为生效条件。
本章的导入案例就是关于不动产登记的效力的。王女士将房屋过户给丙之后，依物权法定原则丙取得了该房屋的所有权，发生了不动产物权变动的效力，具有了排他效力。甲和乙的权利虽然先设立，都是债权，无法对抗丙的物权，丙的权利比甲和乙的权利优先并可排斥甲和乙的权利。甲和乙可以要求王小姐退还房款并承担违约或侵权责任。
（六）预告登记
预告登记是指为保全债权的实现、保全物权的顺位请求权而进行的提前登记。不动产登记是不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，预告登记是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。
当事人签订房屋买卖合同或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。
物权法认为，商品房预售登记是一种自愿登记。预售登记不像过户登记那样是取得房屋所有权的公示方式，不能发生房屋所有权移转的效力，所以不能强制当事人办理预售登记。无论是否办理预售登记，均不影响房屋预售合同的效力，但办理了预售登记将更有利于保护买受人的利益。预售登记办理后，房屋所有人（预售人）所作出的违反预售登记内容的处分房屋权利的行为无效。如，房屋预售合同签订后，房屋所有人又将同一房屋出卖给第三人，办理了预售登记的买受人可以对抗第三人，依据法律对物权的保护请求确认出卖行为无效；未办理预售登记的买受人往往只能依据法律对债权的保护主张出卖人承担违约责任。
在房屋交付，办理现房登记（过户登记）时，现房登记是依据预售登记的内容进行的，现房登记的内容应当与预售登记的内容一致。但如果出现房屋预售登记的内容与现房登记的内容不符的，以现房登记的内容为准。