建筑物区分所有权的内容
建筑物区分所有权的内容，是指建筑物区分所有权人对专有部分和共有部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利，以及作为共有部分管理团体的成员而享有的权利。
（一）对专有部分的专有所有权
1.概念。所谓专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为区分所有权客体的部分，专有部分通常是在将建筑物分割为各个部分的基础上形成的，是各个区分所有人所单独享有的所有权客体。构成建筑物的专有部分，必须具备以下三个条件：①需要有构造上的独立性；②需要有利用上的独立性；③需要能够登记为特定业主所有权的客体。
2.业主对专有部分的权利。业主对其专有部分享有单独所有权。专有部分的所有权在性质上与一般所有权并无本质区分，所以，权利人可以行使完全的占有、使用、收益与处分权。专有部分既然归业主所有，其修缮、管理和维护自应由业主负责，相关费用自然也应由业主承担。
3.对业主专有部分权利的限制。①业主在占有、使用、收益、处分其专有所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。②业主欲将住宅改为经营性住房的，需要遵守法律、行政法规和管理规约的要求，包括经营项目限制、审批程序限制等。除此之外，应当经本栋建筑物内的其他业主以及房屋改变用途将影响其权利和合法权益的本栋建筑物之外的其他有利害关系的业主的同意。未经有利害关系的业主同意，违反法律、法规或者管理规约，将住宅改变为经营性用房的，有利害关系的业主可以主张排除妨害、消除危险、恢复原状，受损害的业主还可以请求损害赔偿。
4.关于专有部分所有人之间的相互关系。专有部分所有人对其专有部分享有完全的占有、使用、收益和处分权，某一专有权人在出售其专有部分时，其他权利人不享有优先购买权。但是，由于多个专有部分在构造上相互关联，使用上形成密切的相邻关系，各个专有部分所有人也形成了一定的共同利益，任何专有部分所有人行使权利时，都要考虑到全体区分所有权人的共同利益，不得滥用其专有部分所有权，损害其他所有人的利益。例如，就专有部分的改良、使用，足以影响区分所有建筑物的安全时，不得自行为之。再如，就专有部分为保存、改良或管理的必要时，有权使用他人的专有部分。专有部分的所有权人滥用其专有部分所有权的，受害人可要求其停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失。
（二）对共有部分的共有所有权
1.概念。所谓共有部分，是指区分所有人所拥有的单独所有部分以外的建筑物其他部分，对共有部分享有的权利称为共有权。在共有范围上，共有部分有法定共用部分、天然共有部分和约定共用部分。主要包括三个方面：①建筑物的基本构造部分，例如支柱、屋顶、外墙、地下室等。②建筑物的共有部分及附属物，例如楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管道、小区内的道路和公共活动场所等。③仅为部分区分所有人共有的部分，例如各层楼之间的楼板，仅属于相邻部分的所有人共有。在某些情况下，区别共有部分归全体区分所有人共有还是部分区分所有人共有，对确定维护和修缮等义务有着重要意义。
法定共用是性质上属于业主共同使用的部分和属于维持建筑物本身牢固安全与完整的部分，即区分所有建筑物在物质或构造上当然共用的部分，如门厅、走廊等。天然共有部分即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等。《建筑物区分所有权司法解释》第3条第1款第1项对天然共有部分作出了规定。其中明确列举外墙、屋顶、通道等属于共有部分，是为了便于解决审判实践中的纠纷。当然，独栋别墅外墙的归属，应当属于独栋别墅的所有权人。约定共用部分是对那些在构造、利用上具有独立性的建筑物、设施，由业主约定为共用的部分。除法定共有部分、天然共有部分外，其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施，就属于约定共有部分。因共有部分很难通过列举的方法予以穷尽，按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路，《建筑物区分所有权解释》第3条第1款第2项作出了兜底性的规定。
需要注意的是，专有部分和共有部分的区分并非绝对，建筑物区分所有权人可以约定某专有部分供大家共用，比如约定将某专有部分作为会议室、游戏室等；也可以约定某共有部分由某人专有，比如约定某车库归某人专享，甚至由建筑物区分所有权人以外的其他人使用，如允许商家在外墙面设置广告牌。(https://www.daowen.com)
2.业主对共有部分的权利。建筑物的共有部分为相关区分所有人所共有，共有部分财产不能单独转让、抵押、出租；业主转让其专有部分所有权的，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
建筑物区分所有权人对共有部分所享有的权利可以分为约定和法定两大类。一般情况下，区分所有人对共有部分所享有的权利大都是法定的，但在特殊情况下，也可以依约定产生。一旦区分所有人作出了特别约定，则此种约定优先于法律规定而适用。
3.对业主共有部分权利的限制。业主在行使其共有部分所有权时，不得妨碍其他共有人的正常使用，比如未经其他共有人同意，部分业主不得擅自开发利用共有地下空间，否则其他业主可以主张恢复原状。具体而言，业主对共有部分的事实处分，应当与其他业主通过业主大会等形式共同行使；就其法律上的处分而言，业主不得独立于专有部分的处分而单独处分其共有部分。
建筑物区分所有权人对共有部分享有权利的同时，也对共有部分负有管理、修缮的义务，不得以放弃权利为由不履行义务，比如一楼住户不得以不使用电梯为由不交电梯使用费。共有部分在保修期满需要维修的，业主可以自行维修，也可以委托他人维修。
共有部分及其附属设施的管理费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照专有部分占建筑物总面积的比例确定。
（三）成员权
成员权，是指业主根据共有部分的构造、权利归属以及使用上的密切联系等因素而享有的作为共有部分管理团体的成员的权利。业主的成员权是团体法上的权利，并不属于财产权，与业主的专有所有权以及共有所有权均不相同。而且，只要建筑物存在，成员权就存在。区分所有权人成员权包括表决权、选举权和被选举权、建议权、监督权等。
成员权通过业主大会行使，业主大会选举产生业主委员会。业主大会和业主委员会成员可以就具体事项进行表决。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
业主的共同事务可以分为特别事务和一般事务，对不同事务，要求不同比例表决权的同意。根据《物权法》第76条第1款的规定，下列事项由业主共同决定：①制定和修改业主大会议事规则。②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。③选举业主委员会或者更换业主委员会成员。④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。⑤筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。⑥改建、重建建筑物及其附属设施。⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主大会决定上述⑤、⑥两项权利时，须经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定上述其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。对建筑物及其附属设施的重建，少数业主持反对意见的，虽经有效表决同意，但应当采取补偿等措施，合理保护持反对意见的业主的权益。
根据《建筑物区分所有权解释》第7条的规定，改变共有部分用途、利用共有部分从事经营性质活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约确定应由业主共同决定的事项，应当认定为《物权法》第76条第1款第7项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。