租赁合同租金收入与增值税应税对象

《民法典》规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。这种合同，在《营业税改征增值税试点实施办法》中提出了租赁服务属于现代服务业的范畴，将租赁服务分为融资租赁服务和经营租赁服务。所谓经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。在税率设计上，规定了不动产租赁与有形动产租赁适用不同的税率，不动产租赁业务的税率为9%，有形动产租赁业务适用13%的税率。

为加强不动产租赁业务的管理，国家税务总局发布了《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号），对不动产租赁税收管理做出了详细的规定。该办法对不动产租赁业务的征收明确了简易计税办法和一般计税办法。一般纳税人适用一般计税方法，是指出租其2016年5月1日后取得的不动产，税率为9%；适用简易计税方法，是指出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。小规模纳税人适用简易计税办法，包括个体工商户和其他个人出租不动产（不含住房）按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户和个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

当然，也对一些特定业务给予了明确，例如，将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。水路运输的光租业务、航空运输的干租业务，属于经营租赁。光租业务，是指运输企业将船舶在约定的时间内出租给他人使用，不配备操作人员，不承担运输过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的业务活动。干租业务，是指航空运输企业将飞机在约定的时间内出租给他人使用，不配备机组人员，不承担运输过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的业务活动。需要指出的是，车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，但是道路通行服务的征收管理不适用《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）。