不动产抵押不登记不产生效力

典型案例：韩某某、宁夏某某实业（集团）有限公司抵押权确认纠纷再审案 (13)

案件基本情况：

2017年3月24日，韩某某与宁夏某某实业（集团）有限公司签订《职工福利借款合同》一份。2018年1月11日，韩某某与宁夏某某房地产公司（以下简称某某房地产公司）签订《抵押合同》一份，约定：某某房地产公司以其有权处分的财产为韩某某与某某实业集团有限公司签订编号为JT-2017-173号的《借款合同》项下债务提供抵押，抵押物为黄河外滩华夏苑2号地库97号、140号、141号、3号地库22号、35号车位。合同签订后，双方未就上述抵押财产办理抵押登记。2018年12月19日，某某房地产公司被裁定进行破产重整，并于同日被指定管理人。

争议的焦点：抵押权是否有效设立？

再审申请人的观点和理由：韩某某认为抵押权成立，理由是韩某某与某某房地产公司签订的《抵押合同》是依法成立、合法有效的，韩某某的债权应认定为有财产担保的债权。《抵押合同》约定如某某房地产公司被宣告破产，韩某某有权处分抵押财产并实现抵押权。即便不是有财产担保的债权，某某房地产公司也应当在担保物价值范围内承担赔偿责任。某某房地产公司是案涉抵押物的所有权人，所签订《抵押合同》应为有效，即使未办理抵押登记手续，抵押合同亦应为有效，就应当依约将转让抵押财产所得价款优先清偿所担保的债权。即便某某房地产公司对抵押物没有所有权，仍享有使用权和经营权，标的物使用权的转让并没有违反法律规定，故《抵押合同》仍为有效，应当确认韩某某的债权为有财产担保的债权。

法院判决：

本院经审查认为：关于抵押权是否设立问题。根据《物权法》第一百八十五条 (14) 关于“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围”以及第一百八十七条“关于以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，抵押合同有效并不当然意味着抵押权的有效设立，当事人就不动产设立抵押时不仅应当订立抵押合同，还应当办理抵押登记后方可产生抵押权设立的法律后果。韩某某关于以建筑物内停车位为抵押物的《抵押合同》有效，即可证实担保物权已设立的主张与前述法律规定不符，原审法院关于对案涉抵押财产所涉抵押权未依法设立的认定正确。

本案评析：

抵押合同成立，并不等于抵押权设立，这是两个不同的概念。抵押权是抵押合同的一个重要组成部分，但是根据民法的规定，要区分不同的抵押权设立条件，如不动产抵押权的设立还应该具备法律规定的要件，否则不能有效设立抵押权。