物业服务合同物业费与增值税应税对象

《民法典》规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。《物业管理条例》也对物业服务合同做出了相应的规定。物业管理服务的业务活动属于税法中规定企业管理服务的范围，按照企业管理服务的税率征收增值税。对于物业管理服务，考虑到小区物业的特殊情况，税法规定住房专项维修基金不计征增值税。理由是住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征增值税。

尽管《物业管理条例》规定物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。但是一些物业服务单位仍然代收部分业主的水电燃气费用，因此规定从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。对于物业管理公司收取的其他业务收入，应该按照业务收入的属性，对照增值税应税范围予以确定适用的税率，如不动产租赁即出租公共房产取得的收入，应该按照不动产租赁的税率征收。