买房人超过3个月未办理不动产登记的，预告登记还有效吗？
案例
2020年12月，吴某与甲公司签订了商品房预售合同。双方约定甲公司将某小区的一套房屋卖给吴某，并约定于2021年2月办理登记过户手续。合同签订后，吴某依照合同约定向甲公司交付了首付费用18万元。因未到约定办理登记过户的时间，吴某为保障自身权益，向房屋登记机关提交了身份证明、商品房预售合同、《预告登记申请书》等材料，申请办理了不动产买卖预告登记。2021年2月18日，甲公司通知吴某可以办理不动产登记，请吴某抽时间前去办理。吴某当时正在外地出差，便回复甲公司等他回去再另约时间。谁知因手头事务繁忙，吴某竟将此事忘得一干二净。直到2021年5月23日甲公司将该房屋出售给他人，吴某这才着急起来。吴某认为，自己购买的预售商品房已经办理了预告登记，甲公司不能转售。那么，该套房屋所有权属于谁？吴某迟迟未办理不动产登记，其之前办理的预告登记是否仍然有效？
解析
预告登记是为保全物权请求权而进行的不动产登记，目的是保障即将发生的不动产物权变动，其本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力。也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有对抗效力。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第85条的规定，商品房等不动产预售的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记。
在上面的案例中，吴某购买的是预售商品房，可按相关规定申请办理预告登记。办理预告登记后，未经吴某同意，甲公司不得再随意转售该房屋。但是，根据《民法典》第221条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释 （一）》第4条的规定，办理预告登记后，自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。因此，由于吴某于2月18日接到甲公司通知可以办理不动产登记，但自此之日起90日内未申请登记，因此该预告登记于5月19日失效，房屋所有权人仍为甲公司。也就是说，甲公司仍然享有出售该房屋的权利，该房屋已不存在妨碍出售的障碍。
条文
《中华人民共和国民法典》
第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》(https://www.daowen.com)
第四条 未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
《不动产登记暂行条例实施细则》
第八十五条 有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：
（一）商品房等不动产预售的；
（二）不动产买卖、抵押的；
（三）以预购商品房设定抵押权的；
（四）法律、行政法规规定的其他情形。
预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。
预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。