【房屋承租人的优先购买权及例外规定】
出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
本条来源
本条第一款前半句来源于《合同法》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”条文内容无变动。本条第一款后半句及第二款来源于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二十四条：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”相较于原法条，本款在表述方式上进行适当调整，该变动仅为立法技术上的简化，法条的实质内涵未发生变化。
立法演变
本条在一次审议稿第五百一十七条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，但是房屋共有人行使优先购买的权利或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买的权利。”二次审议稿第五百一十七条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，但是房屋共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”《民法典（草案）》第七百二十六条对第一款对标点符号进行修改，规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”《民法典》在此基础上，将“房屋共有人”改为“房屋按份共有人”，该变动使法条用语更加严谨。
条文释义
本条是关于出租人出卖该房屋的，在同等条件下承租人有优先购买的权利及例外的规定。房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。承租人对承租房屋享有优先购买权必须符合以下条件：一是房屋租赁合同合法有效；二是出租人在房屋租赁合同有效期间出卖已经出租的房屋；三是承租人承诺的购买条件与其他人承诺的购买条件相同。承租人的优先购买权是基于用益物权的特殊性而由法律直接加以规定的，无需当事人在房屋租赁合同中特别约定。因此，只要房屋租赁合同合法有效，即使当事人在合同中对承租人的优先购买权没有约定或者约定不明确，也应当认定承租人享有该权利，但承租人明确表示放弃该权利的除外。[7]出租人在出卖租赁物之前应当在合理的期限内通知承租人，但是出于对双方权利义务的公平考虑，如果承租人在接到通知后十五日没有明确表示购买的，则其不再享有优先购买权。
对于承租人的优先购买权有两种例外情形：一是当房屋按份共有人主张优先购买权时，该权利基于其对房屋享有的共有权这一物权。而承租人的优先购买权基于租赁合同，实为债权的一种表现形式。根据物权优于债权的原则，房屋共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。二是当出租人是与其近亲属之间买卖房屋时，该房屋买卖合同具有强烈的人身关系属性，出于对家庭内部财产关系的考虑，在该种情形下，承租人不得主张优先购买权。
法条关联
◆《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；(https://www.daowen.com)
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
案例评议
肖某华诉江苏瑞南实达房地产开发有限公司承租人优先购买权案[8]
2007年8月29日，瑞南开发公司将其商铺一间出租给肖某华，租期两年。租赁合同约定，肖某华增设、变更有关装修、设施设备的，应事先征得瑞南开发公司的书面同意；瑞南开发公司有权在该房屋的租赁期内将该套商业用房出售给他人，肖某华不得干涉。该套商业用房出售他人后，本合同继续有效，在本合同租赁期满后若肖某华要续租，则由肖某华直接和购买方签约。合同履行期间，肖某华如数交纳了租金，同时对商铺进行了整体装饰和装修。2009年7月31日，瑞南开发公司通知肖某华，租赁商铺已转让给史军强。肖某华认为瑞南开发公司出卖商铺时未在合理期限内通知肖某华，侵犯了肖某华的优先购买权，遂诉至法院，要求瑞南开发公司承担赔偿责任。
◆裁判规则
法院经审理认为，承租人因出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人而侵害承租人优先购买权的，出租人应承担赔偿责任。但本案中，原告肖某华和被告瑞南开发公司订立合同时，原告知道或者应当知道其在租赁期内依法享有优先购买权，但因双方在合同中已作出特别约定：被告有权在租赁期内将该套商业用房出售给他人，原告不得干涉。该约定表明，租赁合同履行期间，原告同意抛弃优先购买权，任由被告将租赁房屋出卖给他人。被告在租赁期内将该套商业用房出售给他人时，可不必通知原告。租赁合同系双方真实意思表示，前述特别约定条款也不违背法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对原被告双方都具有法律约束力。故判决驳回原告的诉讼请求。
◆评议
优先购买权是法律赋予承租人的特殊民事权利。作为民事权利的一种，权利人可积极主张或放弃此项权利。本案中，原告在与被告订立租赁合同时已经明确放弃其优先购买权，系依法处分自己的民事权利，且租赁合同为双方真实的意思表示。因此，原告此时主张优先购买权无法得到法院支持。