【发包人未支付工程价款的责任】
发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
本条来源
本条来源于《合同法》第二百八十六条的规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”相较于原法条，本条将“除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外”改为“除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外”，并将“申请要求人民法院将该工程依法拍卖”改为“请求人民法院将该工程依法拍卖”，该变动仅为立法技术上的变化。
立法演变
本条在一次审议稿第五百九十二条和二次审议稿第五百九十二条均沿用《合同法》的规定，《民法典（草案）》第八百零七条规定为：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”最终为本条所采用。
条文释义
本条是关于发包人未支付工程价款的责任的规定。发包人有按照约定支付工程价款的义务。发包人对竣工验收合格的工程，应当按照合同约定向承包人支付工程价款。发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
发包人不支付价款的，承包人不能立即将该工程折价、拍卖，而是应当催告发包人在合理期限内支付价款。如果在催告后的合理期限内，发包人仍不能支付价款的，承包人才能将该工程折价或者拍卖以优先受偿。
案例评议(https://www.daowen.com)
安徽恒尚置业投资有限公司诉四川省建筑机械化工程公司、成都市新锦江旧城改造开发有限公司案外人执行异议之诉案
——第三人以房抵债取得的建设工程所有权能否对抗承包人的建设工程价款优先受偿权[6]
原告恒尚置业与被告新锦江公司签订6份《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定因新锦江公司尚欠恒尚置业的债务及需退的前期开发费，新锦江公司同意将其尚未销售的全部房产过户给恒尚置业，用以折抵对恒尚置业的债务及前期开发费。新锦江公司协助恒尚置业在房屋登记部门办理了包含案涉6套房屋在内的用以抵债的37套房屋的合同备案登记。恒尚置业在办理产权登记的过程中了解到案涉6套房屋被法院查封。案涉房屋中一楼的3套房屋一直被本案中另一被告省机司使用。恒尚置业认为自己系已支付全部购房款并占有使用房屋的消费者，其权利优于省机司的建设工程价款优先受偿权。省机司则认为，由于新锦江公司拖欠工程款，案涉6套房屋一直没有交付给新锦江公司，恒尚置业并没有实际占有使用房屋。因此产生纠纷诉至法院。
◆裁判规则
法院经审理认为，关于该优先受偿权能否对抗安徽恒尚公司的排除执行请求的问题。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、第2条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可以认定：建设工程价款优先受偿权的效力高于抵押权，且仅在买受人是消费者的情况下，才有可能对抗承包人的建设工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第2项明确规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，而本案中，安徽恒尚公司与新锦江公司系通过以房抵债的形式签订商品房买卖合同，案涉6套房屋系商铺而非用于居住的房屋，故安徽恒尚公司并非上述法律规定的消费者，也并非《中华人民共和国消费者权益保护法》规定的“为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务”的消费者。综上，安徽恒尚公司并非消费者，省机司的建设工程价款优先受偿权能产生对抗其排除执行请求的效力。
◆评议
本案中，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条的规定，建设工程承包人的优先受偿权优先于抵押权。该优先权是一种法定权利，其依法并不需要登记。承包人的建设工程价款优先受偿权的客体可以及于第三人通过以房抵债方式取得的建设工程，本案建设工程存在建设工程优先受偿权是不争的事实，恒尚置业系通过以房抵债的方式受让案涉房屋，作为建设工程优先受偿权人的省机司可以对恒尚置业通过以房抵债方式取得的房屋优先受偿。作为工程发包人新锦江公司的债权人取得部分建设工程不能适用善意取得原则来对抗工程承包人省机司的优先受偿权。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。恒尚置业并不属于《批复》第2条所规定的消费者的范畴。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第2项明确规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，而本案中，恒尚置业与新锦江公司系通过以房抵债的形式签订商品房买卖合同，案涉6套房屋系商铺而非用于居住的房屋，故恒尚置业并非上述法律规定的消费者，也并非《中华人民共和国消费者权益保护法》规定的消费者。省机司的建设工程价款优先受偿权能产生对抗其排除执行请求的效力。