【裁判理由】

一审法院认为：本案中，××公司合法取得商品房预售许可证后，将其开发的“××公馆”的在建房产，与原告签订《商品房买卖合同》及《预售商品房补充协议》。合同约定的商品房基本状况，商品房总价款、单价、付款方式及剩余购房款付款时间、交付使用条件与日期等，具备商品房买卖合同的必要条款，双方并在落款处签字盖章。××公司对涉案合同真实性未提出异议。可见，双方订立商品房买卖合同意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。

经查，双方当事人对在签订《商品房买卖合同》前存在借贷关系均不持异议。××公司在对还款期限届满部分债务无力偿还借款本息的情况下，双方就借款期限未届满的部分债务确定于2014年6月18日提前到期，并于2014年7月10日对借款本息进行核算确认后，将借款本息数额转为购房款，用于原告购买××公司开发的××公馆部分房产，购房单价以××公司提供《××公馆一号综合写字楼销售房源表》进行计算，并约定折抵后剩余房款待××公司给原告办理完毕全部标的物房屋产权证书及土地使用权证书后的30日内一次性支付。《商品房买卖合同》签订后，××公司未偿还借款和利息。可见，双方借贷关系通过协商一致予以解除，其基于借贷关系而发生的债权债务因设立新的商品买卖合同法律关系而归于消灭。因此，双方当事人之间系商品房买卖法律关系。××公司认为双方之间系名为商品房买卖实为民间借贷法律关系的抗辩理由与事实不符，本院不予采纳。

综上，双方签订的《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》系双方真实意思表示，不违反我国法律、法规的强制性规定，属合法有效。双方之间系商品房买卖合同的法律关系。合同相对人应按约定忠实履行各自合同义务。履行合同不符合约定的，应当承担违约责任。根据双方约定及被告的承诺，××公司迟延交付房屋的行为已构成违约，应当承担违约责任，并承担原告主张权利过程中产生的诉讼费和律师费用。(https://www.daowen.com)

二审法院认为：本案争议的商品房买卖合同签订前，××公司与汤×等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在××公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期××公司难以清偿债务时，通过将××公司所有的商品房出售给汤×等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。××公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，二审法院不予采信。

但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且××公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤×等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，××公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。汤×等四人以××公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求××公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。一审判决判令××公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误。