【基本案情】

2012年11月21日，纳××公司与华××公司签订《房屋租赁合同》，合同约定纳××公司（甲方，出租方）将位于北京市通州区××12号房屋租赁给华××公司（乙方，承租方）。租赁房屋情况：1号厂房，建筑面积约15 842平方米；6号科技楼及5栋小别墅；8号宿舍楼，建筑面积约4518平方米；9号宿舍楼，建筑面积约4184平方米；办公楼地下二层至地上十二层，建筑面积34 500平方米。租赁期限共20年，自2012年11月21日起至2032年11月20日止。其中自2012年11月21日起至2013年5月20日为免租期，免租期内不计租金。同时，鉴于房屋具体设施情况，免租期内乙方不予支付任何费用，由甲方负责免租期内全部费用，包括但不限于水、电、暖、燃气等费用。租金：90万元/年，房屋租金支付方式为5年一付，每期450万元。首期房屋租金于甲方按本协议约定正式交付房屋且开具合法有效票据后支付。甲乙双方一致同意，租赁房屋用途为：商业、办公、酒店、宾馆、公寓、农贸市场、工厂、仓库等法律、法规所允许的经营活动。乙方享有转租权。

合同签订后，华××公司向纳××公司交纳了首期租金450万元。华××公司称根据双方合同第十条约定，纳××公司如在2013年5月11日前向华××公司退还450万元并支付20%的违约金，则纳××公司享有解除合同的权利；如纳××公司未能在2013年5月11日前退还租金并支付违约金，则纳××公司不再享有解除合同的权利，该条款性质上系附解除条件的租赁合同条款，因纳××公司未能按照约定于2013年5月11日前退还租金及支付违约金，因此纳××公司不再享有解除合同的权利。纳××公司的合同解除权丧失后，华××公司进驻涉案租赁场地及房屋；进驻后，华××公司发现涉案场地及房屋被北京市第二中级人民法院查封且在拍卖过程中的事实。因涉案场地及房屋的水、电等未通，不具备转租经营的条件，因此华××公司对涉案场地及房屋进行了投资，使涉案场地及房屋具备转租经营的条件，并将部分房屋进行了转租。

关于涉案租赁合同签订的背景及过程，纳××公司称该公司因涉案厂区的建设对外有负债，因资金紧张无力偿还外债，2012年11月21日，纳××公司向华××公司借款450万元，借款期限为6个月，借款利率为月息3.5%。2012年11月22日，华××公司向纳××公司提供了借款450万元。因企业间的高息资金拆借是法律明令禁止的，因此双方之间未签订书面借款协议，而是签订了涉案租赁合同，通过租赁合同第十条特别约定的内容（退还租金及支付20%的违约金，20%的违约金实际上就是6个月的借款利息）来看，也能证明双方之间实际上系借款关系。(https://www.daowen.com)

华××公司对纳××公司所称双方之间系借款关系的事实不予认可，称双方之间系租赁关系，并不存在借款关系，涉案租赁合同系附解除条件的租赁合同，合同第十条特别约定中对解除条件作出了明确约定，解除条件是纳××公司在2013年5月11日前，退还租金450万元并支付20%的违约金，如果纳××公司未能在上述期限前退还租金并支付违约金，纳××公司的合同解除权即归于消灭。纳××公司所称双方以租赁合同的形式掩盖双方之间企业间高息拆借资金的非法目的的说法无事实及法律依据，不应得到支持。因涉案租赁合同并无法律规定的无效情形，因此双方之间的租赁合同合法有效。