【基本案情】

2012年4月6日，刘×亚（出租人，甲方）与李×华（承租人，乙方）签订《租赁（租房）协议书》，约定：甲方将坐落于北京市昌平区阳坊镇阳坊村阳坊养殖小区耐磨厂后院（建筑面积：4亩地，地上建筑物东面房屋十四间，南面库房320平方米，北面库房420平方米，西北角房屋二间）出租给乙方使用；租赁期限15年，自2012年5月1日起至2027年5月31日止；租金两年一付租金为18万元；自合同签订之日起，付清两年租金，每两年付一次，每年缴纳租赁费以本合同签订日为准，以此类推；合同期内，如乙方未按合同规定时间交纳租赁费或其他费用时，乙方应向甲方支付20%的违约金，逾期不交，本合同自行终止。双方在该合同第十条约定：“在合同期内，乙方经甲方许可，可自建房屋。所有建筑维修等费用归乙方负责；合同期满后，乙方自建房屋归甲方所有。”其中，该条文的“所有建筑维修等费用归乙方负责；合同期满后，乙方自建房屋归甲方所有”的内容被手动修改为“甲乙双方建筑物维修由各自进行，修缮费用各自承担”。双方在该合同第十二条约定：“在合同期内，如遇到国家和政府征地、拆迁所有补偿款归甲方所有。乙方租赁费多退少补。乙方自建房屋的补偿款30%归甲方，70%归乙方。”其中该条的“30%”被手动修改为“20%”，“70%”被手动修改为“80%”。经询问，双方均不能说明修改的情况，双方均未在修改处签字。合同签订后，刘×亚交付了涉案场地；李×华交纳了自2012年5月1日起至2016年4月30日止的租金36万元。该院落房屋情况如下：西南角有卫生间三间、南侧为钢结构库房、东侧为二层小楼（第一层为砖瓦结构共十间，第二次为轻体房，上下两层一样大）、东北侧有砖瓦结构的平房五间（用作锅炉房、餐厅和住房）、北侧有钢结构库房一大间、北侧西部为砖瓦结构平房两间、西北角有棚子一间、西侧有钢结构库房一大间。另，该院落大门由刘×亚上锁，未经其同意，其他人无法进出该院落；该院落内西侧库房和北侧库房东部由李×华堆放物品并锁门；该院内空地内堆放的白色护栏为李×华所有。李×华称，其于2012年8月开始在该院内西侧新建钢结构库房一处、在该院落西北角搭棚子一个、对北侧西部两间平房进行了装修改造（内外装修、接通上下水、安装暖气）、在该院落东北侧新建锅炉房一间、餐厅一间、对该院落东北侧原有三间房进行了装修改造（内墙贴砖、吊顶、安装暖气、灯具、厨房上下水、外立面粉刷、安装防盗门）、对该院落东侧原有房屋进行了加固（楼栋更换为预制板顶）并在该部分房屋上加盖二层并对该二层楼进行了整体装修（更换门窗、淋浴间吊顶、新铺地板）、对该院落西南角卫生间进行了改造；该院落地面新铺，并新设了院子里的上下水和污水排放系统。刘×亚称，西北角棚子是原有的，北侧西部两间平房在出租时外观就与现场勘验一致，原为空房，但有水电；东北角的五间房，原有四间，锅炉房是新建的，不认可李×华对该房屋进行了重装；东侧二层小楼的防盗门认可是李×华更换的，认可二层是李×华加盖的，不知道是否更换一层楼顶的楼板；认可李×华对西南角卫生间进行了改造。经询问，刘×亚称其对李×华新建库房和改造该院内原有房屋并不知情；李×华称刘×亚自2016年5月份开始控制该院落，其他人无法进出该院落；刘×亚称其于2016年9月份开始控制该院落。经李×华申请，本院委托中建精诚工程咨询有限公司对该院落内李×华所称其新建和装修改造的房屋工程造价进行了鉴定。中建精诚工程咨询有限公司出具的《工程造价鉴定意见书》载明：工程造价原值（2012年7月－11月）为635 449.17元；工程现值（使用年限15年）为423 632.78元。李×华为此支付鉴定费20 000元。

北京市规划和国土资源管理委员会昌平分局证明该院落所在地的土地性质和规划用途为农用地。另，李×华未向法庭提交其新建库房的审批手续。刘×亚未能提供涉案院落内原有房屋的建设规划和审批手续。(https://www.daowen.com)