【裁判理由】

一审法院认为：本案的争议焦点为：一、谢×文与郑×三签订的《协议书》是否合法有效；二、关于谢×渠是否应撤诉后重新起诉的问题；三、郑×三是否应赔偿谢×渠土地使用费及具体数额；四、谢×渠、谢×文诉求郑×三拆除在《协议书》约定土地范围内建造的房屋及其他附属物，要求郑×三及蔡×坤、钟×将开设“蔡×坤金江牛煲店”所占用的土地返还是否应得到支持。

一、关于谢×文与郑×三签订的《协议书》是否合法有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，涉案土地为宅基地，属于农村集体所有土地，谢×文将涉案土地出租给郑×三，郑×三建房后又将涉案土地连同房屋出租给钟×，用于开设“三亚田独蔡记金江牛煲店”，违反国家强制性规定，故谢×文与郑×三签订的《协议书》属无效合同。

二、关于谢×渠是否应撤诉后重新起诉的问题。第三人蔡×坤认为谢×渠在新的起诉状中增加谢×文作为共同原告、变更蔡×坤、钟×作为第三人提出合同之诉不符合法律规定，应撤诉重新起诉。原审法院认为，系谢×文与郑×三签订的《协议书》，其理应作为原告参加诉讼；本案由侵权之诉变更为合同之诉，蔡×坤、钟×作为次承租人及涉案房屋的实际使用人，与本案的审理结果有法律上的利害关系，应作为第三人参加诉讼，故对蔡×坤的该项主张，应不予支持。

三、关于郑×三是否应支付谢×渠土地使用费及具体数额的问题。谢×渠要求参照《协议书》约定的租金给付土地使用费。谢×文与郑×三签订的《协议书》虽属无效合同，但郑×三确实占用了涉案土地并获得出租收益，故参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，对谢×渠要求郑×三参照《协议书》约定的租金给付土地使用费的主张，法院予以支持。至于土地使用费的具体数额，郑×三主张2013年及之前的租金已付清，但并未提供任何证据证明该事实，故对郑×三的该项主张，法院不予采信；因谢×渠承认收取了郑×三2012年及之前的租金，诉求土地使用费至判决返还土地之日，故郑×三应支付2013年1月1日至判决生效之日的土地使用费，每日的土地使用费为87.67元（32 000元/365天）。(https://www.daowen.com)

四、关于谢×渠、谢×文诉求郑×三拆除在《协议书》约定土地范围内建造的房屋及其他附属物，要求郑×三及蔡×坤、钟×将开设“三亚田独蔡记金江牛煲店”所占用的土地返还是否应予支持的问题。谢×文与郑×三签订的《协议书》无效，郑×三应返还双方协议租赁的涉案土地，并拆除其建造的房屋及其他附属物，谢×渠取得的三集土房（2013）字第00492号《集体土地房屋权证》，确认了谢×渠对该《集体土地房屋权证》范围内的土地拥有使用权，故对谢×渠、谢×文的该项主张中位于三集土房（2013）字第00492号《集体土地房屋权证》范围内的土地部分，法院予以支持。

二审法院认为：本案的争议焦点是：一、关于谢×文与郑×三签订的《协议书》是否有效的问题；二、原审认定郑×三与谢×文之间存在土地租赁合同关系是否正确的问题；三、郑×三是否应支付土地使用费；四、原审判决鉴定费由郑×三承担是否正确的问题。一、关于谢×文与郑×三签订的《协议书》是否有效的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。涉案土地为宅基地，属于农村集体所有土地，谢×文将涉案土地出租给郑×三，郑×三又将涉案土地连同房屋出租给钟×，用于开设“三亚田独蔡记金江牛煲店”，该合同违反国家强制性规定，故谢×文与郑×三签订的《协议书》是无效合同。二、原审认定郑×三与谢×文之间存在土地租赁合同关系是否正确的问题。2011年1月1日，郑×三与谢×文签订《协议书》，约定：谢×文同意将乌石村吉阳大路边房屋顶上面空间租给郑×三经营生意。郑×三与谢×文之间存在土地租赁合同关系，涉案土地系从谢×文处租来使用。原审判决由此认定双方为土地租赁关系，认定事实清楚，本院予以确认。三、关于郑×三是否应支付土地使用费及具体数额的问题。谢×渠诉求参照《协议书》约定的租金给付土地使用费，谢×文与郑×三签订的《协议书》虽属无效合同，但郑×三确实占用涉案土地并获得出租收益，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。故原审判决依据该《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，判定郑×三支付土地占有使用费。四、原审判决鉴定费由郑×三承担是否正确的问题。由于《协议书》没有约定土地的四至和面积，而郑×三否认涉案土地是从谢×文处租来的。在郑×三及蔡×坤均不承认涉案土地系从谢×文处租来使用的情形下，谢×渠、谢×文因收回土地未果，只能提起侵权之诉，要求排除妨害。在鉴定结束后，郑×三才承认涉案土地系从谢×文处租来使用的，双方存在涉案土地的租赁合同关系。经原审法院释明后，谢×渠依据租赁合同关系，重新提交了新的起诉状，案由由侵权纠纷变更为合同纠纷。因此，鉴定程序的启动系在郑×三及蔡×坤均不承认涉案土地系从谢×文处租来使用的情形下进行的，故鉴定费由郑×三承担正确。