【裁判理由】

一审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，张××出租给刘××的涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦未办理产权登记，故双方签订的《房屋租赁合同》应属无效，刘××要求确认其与张××之间签订的合同无效的诉求，法院予以支持。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，刘××实际使用了涉案房屋，故应向张××支付房屋占有使用费。刘××在实际使用涉案房屋的过程中因无法办理相关证照手续导致租赁合同目的无法实现，法院根据公安机关的相关处罚可知，刘××于2018年6月9日因非法经营需公安机关许可的宾馆被行政处罚，后双方于2018年7月6日协商房屋租赁以及办理相关证照的相关事宜，张××向刘××明确表示在证照手续办下来之前不再收取之后的房屋租金，故法院认定刘××实际占有使用涉案房屋的时间为2018年5月1日至2018年7月6日，刘××应向张××支付房屋占有使用费90 272元，因刘××已向张××交纳5、6、7三个月的租金125 000元，故张××还应退还刘××租金34 728元，同时，法院对于张××的第一项反诉请求不予支持；关于刘××要求张××退还押金10万元一节，庭审中张××表示同意退还，法院对此不持异议；关于张××反诉要求刘××支付2018年7、8、9月电费17 824元一节，张××仅向法院提交了手写的收据，未能向法院提交其他有力证据证明刘××在受到公安机关行政处罚后又继续经营使用了涉案房屋，同时也不能证明该部分电费系刘××使用涉案房屋而产生，故法院对于张××的该项反诉请求不予支持。(https://www.daowen.com)

二审法院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。现张××仅针对租金以及电费的判项提出上诉，对一审判决的其他的判项均表示认可，本院予以确认。关于租金问题，刘××在租赁合同签订后一个月时即因未取得相关证照被行政机关处罚，后双方在协商过程中张××表示在证照办理之前不再收取租金，张××二审中对此解释为如果刘××自己能够办理证照且继续经营同意免除办理期间的租金，但该主张与合同约定的双方对于办理证照均负有义务不符，本院不予采信。故一审法院认定2018年7月6日作为刘××应当负担使用费的截止时间并无不当，且该时间与张××自认的刘××实际经营的时间基本一致，张××应当返还在此之后的租金。关于电费，张××仅提交了收据，按照其自认的事实，刘××实际经营到2018年6月底，其提交的收据大部分为此时间之后产生的费用，明显不符合常理，本院不予采信。