【基本案情】

2016年8月24日，师××的配偶盛××以师××的名义与康××签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定师××将位于北京市丰台区新发地×号楼×层×号房屋（以下简称×号房屋）出售给康××。房屋总价款为568万元，定金为10万元。当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，师××的配偶盛××以师××的名义（甲方）与康××（乙方）以及北京××经纪公司（丙方）签订了《补充协议》，约定甲乙双方同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为568万元，此价格为甲方净得价，不含税。该房屋已经设定抵押，甲方应于2016年9月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年9月30日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。其他约定：1.甲乙双方协商一致，甲方有权为了促使交易顺利完成变更产权人；2.甲乙双方同意留1万元物业交割保证金。协议另对其他交易事项进行了约定。合同签订当日，康××向师××转账92 000元，另向盛××转账8 000元。

另查，×号房屋的所有权人记载为师××单独所有。盛××和师××是夫妻关系。双方均认可，上述合同和协议由盛××签署。庭审中，师××主张其未出具授权委托书，故盛××签署的合同均无效。

康××主张师××同意盛某某代理其出售房屋，向法庭提交盛××签署《代理人关于代理权的承诺书》，载明：本人盛××受师××的合法委托，代其出售×号房产并签署相关合同文本。师××认可《代理人关于代理权的承诺书》系盛××所签，但不认可其授权盛××签署合同。康××另提交师××与北京××经纪公司经办人卢×的微信记录。2016年8月24日晚，师××向卢×发出消息：“卢×：要注明2点：1.双方同意留1万元为物业押金。2.双方同意过户时卖方将出售物业产权人变更。以上2点与补充协议冲突的以此为准。”2016年8月26日，卢×询问：“姐，您几号回北京呢？”师××当日回复：“现在不好确定”“已约好银行回去就解押。”卢×：“有一个授权委托书，你得签字。让你老公带回去了，需要您签……”师××回复：“9月2号应该到北京。”2016年8月28日，师××：“我天伦锦城房产证复印件帮我拍一下，我申请解押发给银行。”卢×发送房产证复印件照片给师××。2016年9月2日，卢×询问：“姐您今天回北京了吗？”“有一个授权委托书，你得签字。让你老公带回去了，需要您签……”师××回复：“回京尽快办理，香港事情没办完。”

康××另申请证人卢×出庭作证，卢×系北京××经纪公司房屋买卖合同签订的经办人，其到庭提交原始手机载体，展示师××与其微信记录原件，均与康××提交的复印件一致。证人称：“2016年8月24日晚，师××的配偶盛××携带自己的身份证、房产证、结婚证、户口本原件以及师××的身份证复印件到链家门店与康××签订合同。签合同的过程中，与师××电话沟通，并由盛××将合同内容拍照发微信给师××看，师××看过后，通过微信明确物业交割保证金1万元等两个要求。补充协议中注明了师××要求的内容。2016年9月12日，师××与康××到门店面谈，师××拿出一份遗嘱，称×号房屋系其母亲的财产，母亲已立遗嘱将房屋留给其哥哥，故不再出售×号房屋。”对于上述证人证言，康××认可证据的真实性，师××认为证人与康××有利害关系，不认可证人证言。(https://www.daowen.com)

另查，2016年9月12日，师××以房屋实际为其母亲所有、母亲遗嘱将房屋留给其哥哥为由向康××提出不再出售×号房屋。当日晚，师××将收取的定金退还给康××，并向康××发出短信：“本人之前有出售房产想法，但任何人未经本人下达正式书面授权书所签署的有关本人名下房产之相关出售文件均无效，康××先生自行转账的款项现已原路退还……”师××认可其上述行为，其称因为康××要求其假离婚将×号房屋办成唯一住房，其为不揭穿康××的偷税意图，假称有遗嘱无法出售。经法庭释明，康××不要求对房屋差价进行评估鉴定。

另查：康××所持《补充协议》原件无“产权人回京，不签署对本人的授权委托书，本人代签的全部协议及相关文件不具有法律效力”的文字表述。