【裁判理由】

一审法院认为：当事人一方履行合同过程中因违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，双方签订的合同是双方意思的真实表示且不违反法律规定，虽然双方对该合同的文本提出不同的主张，但对合同内容均认可，并实际履行了合同的条款，故对本案双方之间存在房屋租赁法律关系，一审法院予以认定。本案的争议焦点为涉案房屋的拆除是否经陈×寨村委会同意，本案的房屋租赁合同是否能够继续履行。陈×高主张涉案房屋经陈×寨村委会同意后才进行的拆除，但其提交作为证据的视听资料仅仅是村委会及镇政府有关人员对本案进行调解的过程以及有关执法部门阻止陈×高继续修建房屋的过程，无法证明陈×寨村委会有同意陈×高对涉案房屋进行拆除的意思表示，并且陈×寨村委会作为单位若其同意陈×高对涉案房屋拆除应以单位的名义出具证明，或者以双方重新签订合同的方式进行，只是某个或几个人员的谈话不足以代表单位的意思，故陈×高所称经陈×寨村委会同意对涉案房屋进行拆除的主张，一审法院不予支持。修复应在原有基础上进行加固、维修，对房屋的原有主体构造应予以保留，若涉案房屋确实无法使用，陈×高可向陈×寨村委会提出，经双方协商后，在保有原房屋基础构造的前提下进行维修，但应以不破坏房屋的基础构造为前提。若涉案房屋确无修复的必要，陈×寨村委会应主动联系陈×高要求解除合同，或双方重新协商达成新的协议，如陈×高所述在陈×寨村委会房屋原地基上建造新的房屋，并将该房屋在租赁合同期间届止时一并归陈×寨村委会所有。但本案中，陈×高未经陈×寨村委会同意，擅自将陈×寨村委会所有的租赁物即房屋拆除，导致本案租赁合同的标的物灭失，房屋租赁合同无法继续履行，该合同的目的无法实现，陈×寨村委会要求解除房屋租赁合同，符合法律规定。涉案合同解除后，陈×寨村委会应将陈×高所交纳的租金中未实际履行部分退还陈×高。陈×寨村委会实际收取的租金为62 000元，合同自2008年4月签订至2016年2月陈×高拆除涉案房屋，实际履行了8年，剩余42年的租金为52 080元。陈×寨村委会主张同陈×高协商解决赔偿其经济损失，本案中暂不追究。一审法院认为，该主张系陈×寨村委会对自身诉讼权利的处分行为，不违反法律规定，一审法院予以支持，对被拆除房屋的赔偿问题本案不再涉及。陈×高提出的在原宅基地上修建房屋的问题，因农村房屋的修建涉及村庄的整体规划，并且需要有关部门的审批，属于行政部门管辖的范围，不属于法院受理的范围，对此陈×高可向有关行政部门申请。陈×寨村委会要求陈×高将其私自拆除的房屋及院落恢复原状，腾退所占房产返还于陈×寨村委会的主张，后经进一步询问，陈×寨村委会放弃要求恢复原状的要求，因涉案房屋已灭失，故不存在腾退房产并返还陈×寨村委会的可能。

二审法院认为：案涉合同无论从名称还是内容来看，都应是房屋租赁合同，陈×高与陈×寨村委会之间的法律关系也应属房屋租赁关系，陈×高未经陈×寨村委会同意将案涉房屋拆除，违反了双方的合同约定，致使合同目的无法实现，一审法院根据法律规定判决解除合同并无不当。合同解除后尚未履行的不再履行，一审法院从公平的角度出发，判决陈×寨村委会返还陈×高未履行部分的租金52 080元合情合理，本院予以支持。陈×高主张双方是通过签订《房屋租赁合同》实现宅基地使用权转让的目的，并以62 000元购买，该主张即使是事实，也因违反相关法律规定而无效，不应得到法律的支持。(https://www.daowen.com)