【基本案情】

2007年1月25日，朱×与××公司签订十四份《商品房买卖合同》，主要约定朱×向××公司购买当地×小区十号楼十四套商铺等。同日××公司将该十四份合同办理了销售备案登记手续，并于次日向朱×出具两张总额10 354 554元的销售不动产发票。

2007年1月26日，朱×与××公司签订一份《借款协议》，主要约定：××公司向朱×借款1100万元，期限至2007年4月26日；××公司自愿将其开发的当地×小区十号楼商铺抵押给朱×，抵押的方式为和朱×签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票，如××公司偿还借款，朱×将抵押手续（合同、发票、收据）退回，如到期不能偿还，××公司将以抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项等。该合同签订后，朱×向××公司发放了1100万元借款，××公司出具了收据。至2007年4月26日，××公司未能偿还该借款。(https://www.daowen.com)