【基本案情】

2017年2月28日，邹×（出卖人）与李×（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定：邹×将其位于北京市丰台区××2号楼1至2层4单元101号房屋（以下简称涉案房屋）出售给李×；该房屋成交价格为634万元，该房屋家具、家电、装饰修饰及配套设施设备等作价为116万元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人；买受人可以在签订本合同的同时向出卖人支付定金100万元。关于该房屋的抵押情况：该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国银行，出卖人应于2017年4月30日前办理抵押注销手续。关于贷款约定为，买受人拟向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为380万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。合同第九条关于权属转移登记约定为，当事人双方同意，自本合同签订之日起270日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

同日，李×（买受方、乙方）、邹×（出卖方、甲方）与北京××经纪公司（丙方、居间方）签订《补充协议》约定，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为750万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定为，1.定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于签约当天将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方；（2）乙方于甲方预约银行还款日前3个工作日之内将第二笔定金90万元以理房通支付的方式支付甲方。2.还款解押：交易房屋有抵押的，甲方应于2017年4月30前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年5月31日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为：用乙方首付款还款解押：乙方第1笔首付款用于甲方还款解押。3.首付款：乙方于甲方约定还款日前3个工作日内将第一笔首付款254万元以建委监管支付的方式支付甲方。4.申请购房贷款：甲乙双方应于接到丙方通知5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。5.权属转移登记：甲乙双方同意，在接到丙方通知5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。关于违约责任约定为乙方拒绝购买该房屋的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。其他约定为，甲方承诺本次交易房产为甲方家庭名下在京唯一住房，且房产证登记日期满5年，否则甲方承担多余税费（个人所得税）；乙方承诺具备在京购房及贷款资质。

2017年3月10日，邹×（甲方、出售方）、李×（乙方、买受方）与北京××经纪公司（丙方、居间方）签订《变更协议书》约定，原《补充协议》第二条第2项约定乙方于甲方预约银行还款日前3个工作日之内将第二笔定金90万元整以理房通方式支付甲方，现变更该项约定为以自行划转的方式支付。

上述合同签订后，李×于2017年2月27日向邹×支付定金2万元，2017年2月28日支付定金8万元，2017年3月10日支付定金90万元，2017年3月10日支付购房款15万元，邹×于2017年3月10日出具《借条》载明“兹有邹×于2017年3月10日向卢××借款人民币150 000元整。该款用于冲抵李×购买借款人所拥有的丰台区××2号楼1至2层4单元101住宅房款的相应额度”。

2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会等四部门发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（以下简称“3.17新政”），居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。一审庭审中，李×、邹×、北京××经纪公司均认可101号房屋为非普通住宅。

一审庭审中，北京××经纪公司工作人员陈××作为证人出庭作证。陈××称2017年2月28日签订合同后，李×于2017年3月3日向其提供相应证件进行资质审核，2017年3月17日购房资格核验通过，其向该公司网签专员提交材料进行网签，因网签数量较大，截止18：00网签系统关闭未能办理网签，当天出台“3.17新政”。3月20日左右约双方面谈，协商李×办理离婚继续履行合同。3月21日，李×办理离婚并前往银行办理面签，先面签之后补办网签手续，同时卢××于3月21日提供相应证件以进行购房资格审核。购房资格审核尚未通过，李×于3月27日左右即告知合同无法继续履行。当时汇丰银行工作人员称征信报告上未体现卢××的公积金贷款记录，故可以继续办理相应贷款手续。双方曾协商变更买受人为卢××，但是尚未签署变更协议。3月27日，该公司组织双方面谈，双方就赔偿事宜未能达成一致意见，李×不同意支付10万元赔偿款，邹×表示在房屋出售后才同意解除合同。之后该公司帮邹×继续带其他客户看房以出售房屋。房屋交易中，缴税时所售房屋具备满五唯一的条件，即可以按照满五唯一的政策缴税。另，证人陈××出示其与李×的微信聊天记录，该微信记录显示：2017年3月17日，陈××称“网签已经提交了，明天能出来”；李×称“我们受影响吗”，陈××称“等周一看实施情况吧。肯定受影响”；3月18日，陈××称“新政已经确定以网签为节点，网签认定日期昨天的，就按老政策。所以现在怎么都是新政了”；3月19日，李×称“我们离婚的状态需要持续几个月啊”，陈××称“一直到中体的房子过完户”；3月22日，李×称“什么时候出结果”，陈××称“一般他今天报审的话，后期会有人给你们打电话核实基本情况的。征信我们查的没有记录，他们查的应该也没有记录”；3月24日，陈××称“现在银行那边还没给我回信”，“银行那边应该给卢哥打电话了，现在不知道政策怎么执行，先按正常的给你做审批”，李×询问“那就是不受影响，是吗”，陈××称“不知道。银行流程先按正常走，今天出的政策细节，执行时间都不知道”；3月27日，陈××称“今天我给银行那边打电话，那边现在还没出离婚的实行节点”，李×称“我老公部门开始核购房资格了，我们等不了了”，陈××称“那您复婚，中体这个房子怎么办啊”，“按二套买吗”，李×称“我得先保住单位的”，“二套我付不了那么多钱”，“实在不行只能解约了”；3月30日，陈××称“刚跟业主见完面。还没到店里。业主现在态度很强硬，我带的客户明天才有时间看二遍”。证人陈××出示的其与邹×的微信聊天记录显示：2017年3月21日，邹×称“现在什么情况办得怎么样”，陈××称“办完离婚了，马上吃完饭去银行。到那边估计银行刚好上班”，邹×称“好的，现在是确定能批下来没问题了哈”，陈××称“基本没问题”，邹×称“那我去订房了”，陈××称“你那边给钱的时间稍微写长点。打着富裕，别到时候卡着时间刚好晚个几天就不好了，人家算你违约也不合适”，“贷款这边银行已经提审批了，目前没什么事”，“他那边房子我们同事也在抓紧找客户”；3月24日，邹×称“咱们没受影响吧”，陈××称“不知道执行日期……我们都在等消息”，邹×称“我那边已经交了30万定金了行不行也只能这样了”；3月28日，邹×称“下午看房没变化吧”，陈××回复“没有”，邹×称“那是不是我要先撤了你们的房屋核验才能让别的中介卖啊”，陈××称“如果他们卖出去的话，我就撤了，如果链家卖的话，就不用撤了”。李×、邹×、北京××经纪公司对于上述证人证言及微信聊天记录的真实性均予以认可。

关于合同解除原因，李×主张系因受到房屋新政等客观原因的影响无法继续履行合同，不构成违约。李×提供如下证据：1.李×、卢××（甲方、借款人）与中国工商银行股份有限公司北京方庄支行（乙方、贷款人）、北京市住房贷款担保中心（丙方、担保人）于2013年3月5日签订的合同。2.李×、卢××的离婚证，离婚日期为2017年3月21日。3.中国南车集团北京二七车辆厂出具的《情况说明》，该《情况说明》载明：“中国南车集团北京二七车辆厂职工住宅项目于2010年开始启动，2015年完成项目前期建设手续，2016年初项目进入施工建设阶段。根据施工建设进度，公司原计划于2016年12月完成职工住宅配售工作。受北京市空气环境管控力度加大，严格控制土建工程施工等政策影响，职工住宅建设进度较计划延迟，职工住宅配售工作也相应延迟。直至2017年8月4日，公司根据职工住宅建设进度，组织召开了公司第一届职工代表大会第三次会议，审议通过了《职工住宅配售实施办法》［二七辆综（2017，18号）］，下发组织实施。公司职工住宅配售面向本企业婚后无住房职工、住房面积未达标的职工，按照职工住房面积、工龄、职称职务、家庭成员（双职工、独生子女）等条件计分排队。卢××（身份证号×××）、李×（身份证号×××）均为我公司员工，符合职工住宅配售人员范围。”李×认为其单位分房其需要着急复婚，但其单位分房与本案合同是否履行无直接关系，其在单位出台分房政策后于2017年8月4日复婚。邹×对于上述证据的证明目的不予认可，其认为李×因单位分房个人原因解除合同，应承担违约责任。北京××经纪公司认可上述证据的真实性。(https://www.daowen.com)

在案件审理过程中，汇丰银行（中国）有限公司北京分行住房按揭业务部向法院回复函称：“我行就北京市丰台区人民法院递送的关于李×的房屋买卖合同纠纷案件的调查令，我行个人住房贷款申请人卢××［身份证号码：×××］提供的相关材料与当时政策因素，回复以下几点问题：1.申请人卢××于2017年3月17日之前来我行进行贷款咨询，并准备贷款材料（资料并未齐备），欲就购买位于北京市丰台区××2号楼1至2层4单元101号的房屋向我行提出贷款申请。当时房贷经理告知卢××，根据当时政策，家庭名下无房、但有过一次已经结清的公积金贷款记录的，符合首套贷款政策，购买非普通住房最高可贷款金额为房屋网签价格的60%。随后，2017年3月17日出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。我行房贷经理口头询问客户的网签合同出具时间，如果是2017年3月17日之前，可按照原政策继续贷款申请；如果网签合同在2017年3月17日之后，根据‘3.17新政’，则贷款金额不得超过网签价格的20%。卢××回复会与家人商量，之后我行收到中介经纪人的回复，卢××因没有出具网签合同，且无法接受首付款金额，所以我行视为申请人自愿放弃其贷款申请。2.根据‘3.17新政’，贷款执行政策以网签合同出具时间为准，如申请人提供的网签合同系签署于2017年3月17日之后，则贷款审批需要按照‘3.17新政’执行。鉴于申请人卢××名下有公积金贷款记录，如适用‘3.17新政’，申请人将按二套贷款标准执行，且客户购买房产为非普通住宅，贷款金额不得超过网签价格的20%。3.申请人卢××的离婚证于2017年3月21日颁发，根据2017年3月24日出台的《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理通知》，申请人离婚证日期在新政出台之前，可以按照‘3.24新政’之前的政策执行，不受新政影响。我行本着还原当时实际情况原则，以上均属真实。”李×认可上述银行的回复函。邹×认为上述回复函系依据现行政策作出的解释，未全部还原当时的情况，上述回复函与北京××经纪公司工作人员对其的答复不相符，同时因李×迟延履行合同才导致双方未能在“3.17新政”出台前办理网签手续。北京××经纪公司认可上述回复函的真实性。

关于邹×主张的违约金及损失，邹×提供如下证据：

1.邹×（买受人）与案外人甘××（出卖人）于2017年3月24日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，收条及借记卡账户历史明细清单，北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初60248号民事判决书及生效证明书，上述三组证据以证明其违约损失253 650元。上述《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议约定，买受人购买出卖人位于北京市朝阳区××1号楼11层1118号房屋，该房屋成交价格为630万元，该房屋定金为40万元，定金不高于成交价格的20%；其中买受人在签订本合同的同时，向出卖人支付部分定金30万元，买受人在该房屋核验通过当日，向出卖人支付剩余定金10万元。签约当日出卖人知晓买受人暂无购房资格，但买受人承诺以出售名下房产的方式在2017年7月1日前获得购房资格。依据上述北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初60248号民事判决书及生效证明书，2017年8月16日，邹×以甘××为被告提起房屋买卖合同纠纷民事诉讼，要求判令解除双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，要求甘××返还购房款40万元。上述判决认为邹×主张其在本案中无法获得购房资格系与李×的房屋买卖合同履行过程中李×的违约，邹×对此没有过错，但合同纠纷中，当事人是否构成违约，不以是否具有过错为前提。邹×明知在签订本案相关协议时不具备购房资格，应该对全面履行本案合同义务承担相应的责任，现邹×因无法获得购房资格、无法继续履行合同而提出解除合同，应承担违约责任。若确因李×原因导致本案中承担违约责任，应另案予以主张，不影响对本案甘××承担违约责任。现甘××在诉讼中同意退还部分定金，属于对邹×部分诉讼请求的同意，法院不持异议，对邹×要求退还全部定金的请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、确认邹×与甘××就朝阳区××1号楼11层1118号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及两份《补充协议》于二〇一七年十二月四日解除；二、甘××于判决生效之日起七日内退还邹×购房定金十五万元；三、驳回邹×的其他诉讼请求。案件受理费3650元，由邹×负担（已交纳）。该民事判决书于2017年12月23日已发生法律效力。

2.个人无偿赠与不动产登记表、税收完税证明、不动产权证书，以证明为符合出售房屋满五唯一的标准，邹×将其位于通州区的房产以赠与形式过户至其母亲名下，因此产生税费损失34 726.57元。

3.委托代理协议、收据及发票，以证明其律师费损失50 000元。

4.邹×（出售方、甲方）与案外人贺××（买受方、乙方）于2018年10月16日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定，以证明其房屋差价损失7万元。上述合同及补充协议约定，邹×将101号房屋出售给贺××，该房屋成交总价为743万元；该房屋基本情况为该房屋是为甲方家庭唯一住房，甲方购房时间是满5年。2018年11月1日邹×（出卖方、甲方）与贺××（买受方、乙方）、北京××经纪公司（见证方、丙方）签订补充协议约定，由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金，甲方同意乙方暂交10万元，余额部分在网签后2019年3月31日前补齐。若逾期未补齐，则视为乙方违约，甲方已收到的定金不予退还，并甲方有权解除合同。同时约定，由于甲乙双方原因导致合同未能按照原约定履行完毕，经甲乙双方友好协商，同意按照如下方式解决：甲乙双方于2018年10月16日签订的《买卖合同》及甲、乙、丙三方签订的《履约服务合同》《居间合同》延期执行至2019年5月31日。