【要义精解】

本条是关于租赁合同期限的规定。

依据本条规定，租赁合同的最长期限只能是20年，若当事人约定的租赁期限超过20年的则超过的部分无效，也即将租赁合同的期限缩短为20年而不是租赁合同无效。租赁合同之所以规定有最长期限，其在于防止对所有权的负担过重，从而丧失了所有权的本质，使所有权发生空虚化的问题，因此多数国家对于租赁均规定有最长的期限限制。本条第1款关于租赁最长期限的规定属于强行性规定，不允许当事人通过约定予以排除。当然租期届满后，当事人可以约定继续租赁，此时续租的期限也不得超过20年。如果当事人同时订立两份以上期限相互衔接的合同加起来超过了20年的期限，则应当将两份租赁合同按照一份租赁合同予以对待，总期限超过20年的部分无效，以防止当事人规避法律规定。(https://www.daowen.com)