【要义精解】

本条规定的是承租人不得擅自改善租赁物或者增设他物的义务。

如前所述，承租人的权利仅限制在依据合同约定的目的内，在没有明确约定时则依据通常情形并结合交易习惯对租赁物加以利用，超出该范围即不再享有权利。对于租赁物进行改善和增设他物由于实际上会作用于租赁物，从而使租赁物之实体发生改变，故已经构成了对于租赁物进行事实上的处分，已经不再属于租赁合同承租人的权利范围了。

一、取得出租人同意的义务

在取得出租人的同意时，承租人固然可以对租赁物进行改善与增设相应之设施。问题是在租赁合同终止时，承租人对于租赁物所进行的改善和增设的设施应当如何处置？该条并没有作出相应的规定，需要通过司法解释予以补充。

若当事人没有约定，或者约定无效时如何处理则构成了需要填补的法律漏洞。对此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）（以下简称《房屋租赁合同司法解释》）分别就不同情形进行了规定。该司法解释因对租赁物进行改善还是增设他物而异其效果。(https://www.daowen.com)

其一，对租赁物增加他物的情形。根据《房屋租赁合同司法解释》第10条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

其二，对租赁物进行改善。如前所述，所谓对租赁物进行改善应当系指发生了加工或者附合之情形。对此，《房屋租赁合同司法解释》则区分为两种情形并作了不同规定，即区分为租赁合同正常终止的情形与租赁合同解除的情形。（1）租赁合同正常终止。所谓租赁合同正常终止包括两种情形，一种是有确定期限的租赁合同，租期届满而终止的；另一种则是不定期租赁合同，任何一方当事人行使《民法典》第730条的任意解约权而使租赁合同终止的。租赁合同正常终止的情形，依照《房屋租赁合同司法解释》第10条的规定，除了当事人另有约定外，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。（2）租赁合同因一方当事人行使解除权解除时的情形。该条解释所规定的解除，应当不包括不定期租赁合同双方当事人行使任意解除权而使合同终止的情形，盖该种终止在本质上与租赁期限届满的情形完全相同。依据《房屋租赁合同司法解释》第9条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（1）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（2）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（3）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（4）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。该条解释实际上是将承租人对于租赁物所为之改良行为作为承租人的一种损失，故依据双方当事人之过错程度决定由出租人承担抑或是承租人承担，或者是双方按照过错比例予以承担。然而，我们认为这一解释同样是经不起推敲的，租赁合同中承租人经出租人对于租赁物进行装修等改良行为，本质上与租赁合同是否无效没有关系，都是承租人以自己之费用附加到租赁物上的价值，故笔者认为该解释亦不应当再适用于《民法典》第715条。

二、未经出租人同意而进行改良行为的效果

承租人没有取得出租人同意无权对租赁物为使用收益之外的事实上的处分，那么其为事实上之处分的，不但构成了违约行为，而且还同时侵害了出租人之所有权（出租人通常都是租赁物的所有人，但是由于租赁合同非属于处分行为，故法律并不要求租赁物属于出租人所有）。此时出租人可能有三项请求权：（1）《民法典》第715条第2款规定。依据该条规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。（2）若承租人的行为确实对租赁物造成了损害的，则符合《民法典》第1165条第1款所规定的侵权行为的构成要件，因此出租人可依据该条规定请求承租人承担侵权责任，而承担侵权责任的具体方式为恢复原状或金钱赔偿。（3）妨害排除请求权与妨害预防请求权。于承租人对于租赁物进行改善之前或者正在改善时，出租人得依据《民法典》第236条之规定，请求承租人停止相关侵害行为或者预防该侵害行为的发生。