【要义精解】

【要义精解】

上述三个条文规定的是承租人优先购买权制度。承租人优先购买权的赋予与买卖不破租赁一样，都是为了特别保护承租人这一社会弱势群体的利益而设。

一、优先购买权行使的要件(https://www.daowen.com)

所谓承租人优先购买权，是指在租赁合同期间出租人出卖其房屋的，在同等条件下承租人有优先购买的权利。承租人行使优先购买权的要件有如下几个：首先，须存在有效的租赁合同。如果租赁合同没有成立、无效、被解除或者终止的，则不发生优先购买权的问题。其次，须租赁合同的标的物是房屋。由于法律条文没有对房屋作出任何限制，故解释上房屋不应当尽限于住宅，而且应当包括商业用房、工业用房等一切合法房屋在内。再次，须出租人出卖其房屋。依据《民法典》第726条的规定，若房屋是由两个以上的民事主体按份共有的，那么其中一个共有人仅仅出卖其份额，其他按份共有人依据《民法典》第305条规定行使优先购买权的，则承租人对于该份额不享有优先购买权；出租人若将房屋出卖给其近亲属的，则承租人亦不享有优先购买权。此外，出租人将房屋赠与他人并不构成出卖房屋，因此承租人不得主张优先购买权。另外，若出租人将其房屋与他人进行互易，那么若互易的标的是特定物的，由于不具有可替代性，故承租人无法以同等条件进行互易，则其亦无法行使优先购买权。在我们看来，如果出租人将标的物出卖给他人是混合买卖，即带有部分赠与的性质，价格明显低于市场价的，如为了感谢好朋友以远低于市场价的原价将一套已经涨价若干倍的房屋出卖给其好朋友，则此时承租人亦不得行使优先购买权。最后，承租人应当在接到通知的法定期限内行使其优先购买权。此法定期间在解释上应当作为除斥期间，过了该期间优先购买权即归于消灭。依据《民法典》第726条第2款的规定，该期间为接到出租人通知之日起的15日之内；而若出租人系通过拍卖的方式出卖标的物，则出租人应当在拍卖前5日通知承租人，承租人须参加拍卖，否则亦视为放弃优先购买权。

二、优先购买权行使的效果

优先购买权行使的效果取决于优先购买权的性质。关于优先购买权的性质法律上没有明确规定，学说上则有不同的观点，有请求权说、形成权说、债权说、物权说、期待权说等，通说认为优先购买权系形成权。 (1) 因此一旦承租人行使其优先购买权即在出租人与承租人之间成立合同，而合同的内容则与出卖人与第三人达成的买卖合同的内容完全相同。但是承租人并不能因此而取得房屋所有权，房屋所有权的取得尚须依据《民法典》第209条的规定办理所有权移转登记，从登记完成时才能取得房屋所有权。